令和6年1月13日　提出 北九州若松 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -12 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 8,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月4日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区東二島４丁目８４１番３ ｢東二島４－６－３４｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,184) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4.6m市道 水道、ガス、下水 二島 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道１９９号の北方に位置す る既成住宅地域 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 二島駅　東方 350m 法令 規制 １住居 (60,184) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、土地利用は現状程度で推移すると予測する。画地配置が比較的整然 として居住環境が整っているため、一定の需要が見込まれ、地価は安定的に推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区及び八幡西区北部に位置する住宅地域である。需要者は、若松区に地縁を有する個人や北九州都 市圏に勤務地がある給与所得者等が見込まれる。近隣地域は、既成住宅地域であるが、周辺地域で小規模開発の新築戸 建住宅の分譲も見られる。居住環境が比較的整っているため、需要は安定的に推移している。土地取引の中心となる価 格帯は、２００㎡程度で８００万円～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、戸建住宅が標準的な既成住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。本件は、若松区と八幡西区の 類似地域における取引事例によって比準価格を試算しており、精度が確保されている。一方、賃貸市場が未成熟な地域 であり、土地建物両方の元本に見合った賃料を収受し難く、収益性によって地価が形成されている地域ではない。した がって、比準価格を標準に、一般的要因及び地域要因の動向等を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引き締めの中、国内は金融緩和 の運用が見直された。円安であり、消費者物 価が上昇している。若松区の人口はここ一年 間減少した。 国道１９９号背後の画地配置が概ね整然とし ている既成住宅地域である。利便性と居住環 境が比較的良く、一定の需要が見込まれ、地 価は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％