令和6年1月13日　提出 北九州若松 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -10 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 9,550,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区修多羅１丁目７２０番６ ｢修多羅１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,180) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 若松 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区東部中心地背後の既成住宅 地域 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 若松駅　西方 300m 法令 規制 １中専 (60,180) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は特に変化なく、当面現状推移と予測する。街路条件が若干劣る古くからの既成住宅地域だが、区東部 中心地背後に位置し、利便性が良好で、需要・地価は若干強含み推移と予測する。建築費や金利等に要注意。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区及び周辺市区町一円で、特にＪＲ若松駅及びその周辺各駅を中心とする既成住宅地域との代替性 が強い。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層である。区東部中心地背後の街路条 件が若干劣る既成住宅地域である近隣地域の需要・地価は若干弱含みだったが、利便性が良好で、地価水準が低価格な ため、若干強含み基調に転じてきている。需要の中心価格帯は、土地１７０㎡で７３０～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域の信頼性の高い取引事例で試算され、現実市場の地価現象を反映しえたと思料される。近隣 地域は自己使用目的の一般住宅を中心とし、賃貸需要が希薄で、賃貸市場が未成熟なので、収益還元法は適用しなかっ た。よって規範性の高いと判断される比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と 総額の関連の適否、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     61,300 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [129.9] [100.0] 100 48,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は人口減少、高齢化進行中。区東部の利 便性や住環境良好な住宅地域の需要・地価は 横這いから強含みで推移中。建築費高や金利 に要注意。 区東部の利便性は良好だが、街路条件が若干 劣る住宅地域で、周辺での高値取引増加等、 需要・地価は若干強含みで推移中。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +30.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％