令和6年1月15日　提出 北九州門司 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.

鑑定評価額 138,000,000 円  １㎡当たりの価格 39,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区松原１丁目６４７３番外 ｢松原１－９－６｣ ②地積 　(㎡) 3,518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 Ｓ1 倉庫、中小工場が混 在する工業地域 南東11m市道 水道、下水 門司 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務関連施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 倉庫、中小工場等が多い地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 ＪＲ門司駅　南西方 1.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中小工場等を中心とする臨海部の工業地域であり、当面は現状のまま推移するものと思われる。地 価については、全国的な工場用地需要の高まりの影響を受け、しばらくは上昇傾向が続くと予想される。 (3)最有効使用の判定 流通業務関連施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市を中心に隣接市町を含む工業地域である。需要者は、地場の中規模資本の法人を中心に大規模 資本の法人も含まれる。工場用地に対する需要は、円安等による工場の日本回帰等により増加傾向が続いており、流通 業務用地に対する需要についても、同様に高い状況が続いている。価格水準については、取引の目的及び規模は様々で あり取引される価格にバラツキが大きく、その水準を把握するのは困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の中小規模の倉庫及び事業所等を主体とする工業地域であり、建物賃貸借がほとんどなく賃貸市場が 未成熟のため、収益還元法の適用はできなかった。比準価格は、取引事例をもとに試算されており、市場の実態を反映 した規範性の高い価格である。よって、不動産取引の需要に立脚した実証性の高い比準価格を重視し、代表標準地の価 格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 9-1           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,200 円／㎡ [103.7] 100 100 [100.0] 100 [115.3] [100.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区内の人口は依然として減少傾向が続い ている状況にある。一方、景気は回復傾向に あり、不動産取引も持ち直しの傾向が見らる 。 工場の国内回帰に伴い、工場用地に対する需 要は増加傾向が継続している。また、地価に ついても上昇傾向が続いている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％