令和6年1月15日　提出 北九州門司 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 188,000,000 円  １㎡当たりの価格 28,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区新門司１丁目７番７ ②地積 　(㎡) 6,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 事務所兼車庫 Ｓ2 大規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 北東12m道路 水道 門司 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工業団地 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 門司駅　南東方 7.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場のほか大規模倉庫等が建ち並ぶ臨海部の工業団地で、輸送機関との関係位置に恵まれており、流通施設用地 への需要は底堅く、当面の間は地価の上昇基調が持続すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 門司区東側臨海部の工業地域であり、同一需給圏は北九州市及び周辺市町の工業地域一円である。主たる需要者は流通 関連業者であり、流通・物流業界では２０２４年問題への対応が喫緊の課題とされ、加えて環境対策への対応も求めら れる中で倉庫内作業の省人化とモーダルシフトの側面から画地規模、関連施設や輸送機関との関係位置は用地取得にお いて重要な指標となる。中心となる価格帯は規模に左右されるため一様ではないが１㎡当たり３万円前後と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により比準価格のみ求めることになった。主たる需要者は倉庫事業者等であり、市場にお いては商品・部品・原材料等の搬出、搬入及び輸送の効率を重視して取引に係る意思決定が行われる傾向がある。した がって、多数の取引事例を比較検討して求めた比準価格は市場の実態を反映しており、実証性を備えた価格として説得 力を有する。したがって比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費及びエネルギー価格の高騰等に由来 する需要マインドの縮小が懸念される フェリーや高速道路等の移動機関との関係位 置に恵まれた立地にあり、優位性は保たれて いるほかに、特段の変動要因はない。 特記すべき変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.6 ％  ％