令和6年1月15日　提出 北九州門司 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　松尾　春仁   TEL.

鑑定評価額 218,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区田野浦海岸１７番１ ②地積 　(㎡) 12,369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:2.5 倉庫 Ｓ1 セメント化学工業を 中心とする臨海工業 地域 南11m道路、西側道 水道 門司港 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   600 ｍ、南    50 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  70.0 ｍ、奥行　約　　 170.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １１ｍ道路 交通 施設 門司港駅　北東方 3.5km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場等が建ち並ぶ臨海工業地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。海運事業や高速道路網の整備等が 進み、物流施設や工場などに係る需要に支えられ、地価水準は上昇基調で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区を中心に周辺の区や市町など、消費地や交通インフラへの接近性に関して代替性の及ぶ工業地域で あり、需要者の主体としては大手から地場資本の法人までの幅広い市場参加者が考えられる。海運事業や高速道路網の 整備等が進み、物流施設や工場などに係る需要が顕在化し、地価水準は上昇基調で推移している。なお、価格帯につい ては、規模等の個別性から幅広いものとなっており、中心価格帯を見い出しづらい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自社の工場等が多い工業地域に存し、賃貸市場が形成されていないため、自用目的の取引が支配的であり、需要者の意 思決定については、費用の経済性・生産の効率性等が重視される。比準価格では、当該観点に留意し、同一需給圏内に おいて代替・競争等の関係が強い取引事例に基づき試算しており、結果、実証的価格が得られた。したがって、本件で は、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,700 円／㎡ [101.9] 100 100 [100.0] 100 [ 90.8] [100.0] 100 17,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内では人口の減少や高齢化を辿っている一 方、利便性等に優る中心部のマンション、物 流施設地に係る需要等が不動産市場を牽引し ている。 工場等が建ち並ぶ臨海部に存し、海運事業や 高速道路網の整備等が進み、工業地域におい ても需要が顕在化し、地価水準は上昇基調で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％