令和6年1月15日　提出 北九州門司 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 78,900,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区新門司３丁目２３番 ②地積 　(㎡) 4,931   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海型工 業団地 北20m市道 水道 門司 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中規模倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  62.5 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 門司駅　南東方 9.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は臨海部の工業地域であり、地域要因に特段の変動はなく現状維持で推移するものと予測する。物流関 連施設の需要が増加傾向にあり、地価水準は緩やかな上昇傾向が続くするものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北九州・京築地区の工業地域である。当該圏域における主たる市場参入者は、製造業及び物流関連の法人 事業者が中心である。北九州空港に近い工業団地の開発などにより、近隣地域のような既存の工業地域には不利な面も 見られるが、物流関連施設の需要が増加していることから地価は緩やかな上昇傾向にある。取引ごとの画地規模の相違 などにより需要の中心となる価格帯は見出しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の工場や倉庫が中心の既存の工業団地であり、原価法及び収益還元法の適用が困難なため、取引事例比 較法を適用した。比準価格の有効性に係わる事例資料は、取引の少ない地域であるため、広域に事例を採用せざるを得 なかったが補修正等は応分と認められ、その結果は市場の実態を相応に反映できたと考える。よって、前年公示価格と の整合を量り、地域の需給動向に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 管内景気は回復しており、設備投資や個人消 費等も堅調である。物流関連の土地需要が高 まっており、門司区の工業地需要も増加傾向 にある。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。物流関連の旺盛な土地需要に牽引され、新 門司地区の地価も緩やかな上昇傾向にある。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％