別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州門司 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州門司 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.
鑑定評価額 59,500,000 円  １㎡当たりの価格 97,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市門司区黄金町４番１外
｢黄金町３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 608  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西15m国道、背面道 水道、ガス、下水 門司

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 門司駅　北東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事業所、住宅等が混在する路線商業地域であり当該地域に特段の変動要因はなく、土地利用は当面現状を
維持するものと予測する。国道沿いで安定した需要が見込まれ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     67,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は門司区及び周辺区の路線商業地域並びにその背後地にも及ぶ。主な需要者は沿道型店舗を営む法人等であ
るが不動産開発業者の参入も考えられる。事業用地に対する需要は低調であったが、圏内景気も回復傾向にあり、近隣
地域は共同住宅としての需要も期待されることから、地価は上昇傾向にある。圏域における取引は、画地規模もまちま
ちで、取引価格にもばらつきがあり、取引における中心価格帯は指摘しづらい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は路線商業地域であるが、当該地域の出店形態は自用物件が主体で賃貸借は少なく、不動産価格の形成基盤が
不動産賃貸収入に基づく収益性と必ずしも連動しない市場特性が見られる。よって、本件では、現実の市場の実態を反
映した比準価格に重きをおき、収益価格を比較考量して調整することが妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、
さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州門司 5-8             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[105.0]		 100
[129.5]		 [100.0]
100		 96,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 管内景気は回復しており設備投資や個人消費
等も堅調である。商業中心は小倉北区に移行
しており、門司区の商業繁華性は衰退傾向に
ある。

この一年間に特段の環境変化は認められない
。背後人口は減少傾向が続いているものの、
幹線道路沿いの立地により安定した需要が認
められる。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +45.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州門司 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 門司６Ｋ

-20355		 北九州市門司区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東15.8m市
道、
南東15m、
角地
近商

(100,300)
b 門司６Ｋ

-20854		 北九州市門司区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c 門司６Ｋ

-20360		 北九州市門司区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西25.8m国
道、中間画地
近商

(90,200)
d 門司６Ｋ

-10301		 北九州市門司区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m市道、
南西5m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
97,815  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.7]
106,467 		 100
[  96.0]
110,903 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
111,000 
b (　           ) 
94,694  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
99,678 		 100
[  91.2]
109,296 
109,000 
c (　     76,032) 
126,720  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
127,607 		 100
[ 112.7]
113,227 
113,000 
d (　           ) 
99,734  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
102,383 		 100
[ 110.3]
92,822 
92,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    104,000 円／㎡]  



北九州門司 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,571,580 
7,294,470 
22,277,110 
20,748,000 
1,529,110 		 （　0.9585）
1,465,652 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     40,712,556 円　　　　（　     67,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州門司 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 290.00 ＳＲＣ6 1,740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   608 ㎡     23.5 m x   25.5 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロア貸、２～６階住宅：２ＬＤＫ平均専有面積約５２㎡ ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 店舗兼共同住宅として標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

  ～ 1		 店舗
290.00 
85.0 
246.50 
2,300 
566,950 		 4.0  2,267,800 
2.0  1,133,900 

 2～ 6		 住宅
290.00 
90.0 
261.00 
1,500 
391,500 		 1.0  391,500 
1.0  391,500 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,740.00 
89.2 
1,551.50 

2,524,450 		 4,225,300 
3,091,400 
⑨年額支払賃料      2,524,450 円　×　12ヶ月　＝　      30,293,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,551.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,293,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,514,670 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 28,778,730 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,225,300 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          40,140 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,091,400 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         752,710 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,571,580 円　　　　（　        48,637 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 門司６Ｋ（賃）
　　　　-10501		 2,341  
(   2,329) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,341 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,406 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,300 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 門司６Ｋ（賃）
　　　　-10302		 2,789  
(   2,675) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,789 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州門司 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,820,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,514,670 円  　　　       30,293,400　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      137,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,094,000 円  　　　　    364,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,294,470 円　（　　　　　　        11,997 円／㎡）　　（経費率　　  24.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 364,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　   1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,748,000 円  
（　　　　　        34,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,571,580 円      
②総費用 7,294,470 円      
③純収益　①－② 22,277,110 円      
④建物等に帰属する純収益 20,748,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,529,110 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,465,652 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,411 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,712,556 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      67,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州門司 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市門司区黄金町４番１
 2932000023603-0000
2 　北九州市門司区黄金町１０１番１
 2932000023897-0000
3 　北九州市門司区黄金町１０１番２
 2932000023898-0000
4 　北九州市門司区黄金町１０１番３
 2932000023899-0000
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
北九州門司 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
北九州門司 5-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.
鑑定評価額 59,600,000 円  １㎡当たりの価格 98,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月2日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 北九州市門司区黄金町４番１外
｢黄金町３－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 608  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(90,300)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ6		 店舗、営業所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西15m国道、背面道 水道、ガス、下水 門司

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ国道 交通

施設		 門司駅　北東方

600m		 法令

規制		 近商
(90,300)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、最寄り駅に比較的近い幹線道路沿いの商業地域である。不動産取引は、最寄り駅に近いこともあり
、比較的堅調である。当該地域の地価についても安定しており、しばらくはこの傾向が続くと推測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     82,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、門司区及び隣接区内の商業地域である。需要者の中心は、収益不動産開発を主目的とする不動産開発事
業者等と考えられる。需要については、最寄り駅に比較的近い幹線道路沿いの商業地域という条件から、マンション適
地としての需要も高まっている。価格水準については、最寄り駅への接近性をはじめ、商業地としての条件が良好であ
ることから比較的需要は高いが、取引される価格にバラツキが大きく、その水準を把握するのは、困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例の中から事例適格要件を備える事例を選択し、その事例を適
切に補修正して試算した。収益価格は、最有効使用の賃貸用建物を想定して試算したが、元本としての土地価格に見合
った賃料収益が見込めないなどの理由から、やや低位のものとなった。代表標準地との検討を踏まえ、不動産取引の需
要に立脚した実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を表記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　北九州門司 5-8             　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    126,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[105.0]		 100
[128.5]		 [100.0]
100		 97,100 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 門司区内の人口は依然として減少傾向が続い
ている状況にある。一方、景気は回復傾向に
あり、不動産取引も持ち直しの傾向が見らる
。

近隣地域は、交通量の多い国道沿いの商業地
域である。当該地域は最寄駅からも近いため
、不動産需要は高く、不動産価格も上昇傾向
にある。

不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は
特に見られない。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 +47.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 北九州門司 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 門司６Ｋ

-20150		 北九州市門司区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南西8m市道、
北西4.5m、
二方路
商業

(100,400)
b 門司６Ｋ

-20854		 北九州市門司区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c 門司６Ｋ

-10301		 北九州市門司区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m市道、
南西5m、角地
商業

(100,400)
d 門司６Ｋ

-10309		 北九州市門司区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西5m市道、
南西5m、
二方路
商業

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
76,591  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
84,601 		 100
[  85.6]
98,833 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
98,800 
b (　           ) 
94,694  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
94,694 		 100
[  94.9]
99,783 
99,800 
c (　           ) 
99,734  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
97,313 		 100
[  97.4]
99,911 
99,900 
d (　           ) 
91,075  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
93,587 		 100
[  93.9]
99,667 
99,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,600 円／㎡]  



北九州門司 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

29,957,678 
7,323,058 
22,634,620 
20,748,000 
1,886,620 		 （　0.9585）
1,808,325 		 （  4.0 -  0.4 ）
3.6％  
⑧収益価格 　     50,231,250 円　　　　（　     82,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
北九州門司 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 290.00 ＳＲＣ6 1,740.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   300 ％   300 ％   608 ㎡     23.5 m x   25.5 m  前面道路：国道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（部分貸し）、２～６階：共同住宅（ファミリータイプ、平均約５２㎡／戸）を想定。 ⑦有効率　  89.2 ％
の理由		 同規模ビルの標準的有効率。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
290.00 
85.0 
246.50 
2,374 
585,191 		 4.0  2,340,764 
2.0  1,170,382 

 2～ 6		 住宅
290.00 
90.0 
261.00 
1,521 
396,981 		 1.0  396,981 
1.0  396,981 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,740.00 
89.2 
1,551.50 

2,570,096 		 4,325,669 
3,155,287 
⑨年額支払賃料      2,570,096 円　×　12ヶ月　＝　      30,841,152 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,551.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        30,841,152 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,542,058 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,299,094 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,325,669 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,094 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,155,287 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         617,490 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      29,957,678 円　　　　（　        49,272 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 門司６Ｋ（賃）
　　　　-10301		 1,933  
(   1,854) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
2,481 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,463 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,374 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 門司６Ｋ（賃）
　　　　-11001		 2,444  
(   2,440) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
2,444 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
北九州門司 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,820,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,542,058 円  　　　       30,841,152　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      139,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,094,000 円  　　　　    364,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       364,000 円  　　　　    364,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,323,058 円　（　　　　　　        12,045 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.4 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9585    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 364,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 203,000 円／㎡　×　   1,740.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0570     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0435 ×　 40 ％　＋　0.0552 ×  40 ％　＋ 0.0877 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 20,748,000 円  
（　　　　　        34,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 29,957,678 円      
②総費用 7,323,058 円      
③純収益　①－② 22,634,620 円      
④建物等に帰属する純収益 20,748,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,886,620 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,808,325 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,974 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     50,231,250 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      82,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 北九州門司 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　北九州市門司区黄金町４番１
 2932000023603-0000
2 　北九州市門司区黄金町１０１番１
 2932000023897-0000
3 　北九州市門司区黄金町１０１番２
 2932000023898-0000
4 　北九州市門司区黄金町１０１番３
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