令和6年1月15日　提出 北九州門司 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -18 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 7,420,000 円  １㎡当たりの価格 20,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大字伊川字神山１２０４番６ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 宅造規制区域 (40,60) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 西4m市道 水道、下水 門司 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 門司駅　東方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅等が混在する既成住宅地域で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。 門司区郊外の市街化調整区域内に存し需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区郊外を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人等で圏外か らの流入は少ない。近隣地域周辺は調整区域内に存し建築規制等を受けるため中古物件の取引が中心である。また、地 縁的選好性が認められることから需要は相対的に弱く、地価は下落基調に推移している。取引の中心となる価格帯は、 中古物件は築年、規模等により区々であるが、土地のみでは標準的画地規模で６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、門司区郊外の市街化調整区域内に存する既成住宅地域である。自己所有目的の中古戸建住宅の取引が中心 で建築規制等もあり賃貸市場が未成熟なことから収益価格は試算出来なかった。比準価格は、門司区及び小倉南区の調 区等に存する類似地域の取引事例と比準して試算したもので、市場の動向を反映した実証的な価格である。よって本件 においては、比準価格を標準に、価格形成要因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区では人口減少及び高齢化が進んでいる 。住宅地需要は、大里地区等の平坦部では底 堅いものの、傾斜地や郊外部では弱く二極化 が拡大している。 郊外の市街化調整区域内の既成住宅地域で、 地縁的選好性も認められ需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％