令和6年1月12日　提出 北九州門司 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -17 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次   TEL.

鑑定評価額 9,000,000 円  １㎡当たりの価格 36,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区丸山吉野町１４２０番８外 ｢丸山吉野町１２－３８｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ山手の既成住宅地 域 北西6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 門司港 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地勢がやや劣る高台の既成住 宅地域 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 門司港駅　南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、門司港地区に位置する既成住宅地域である、地域要因に特段の変化は見られないが、地勢が劣る高 台に位置することから、地価は下落傾向で推していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区内の住宅地域である。需要者の中心は門司区及び小倉北区に通勤する門司区居住者がほとんどを 占める。主な需要者層は４０代前後の一次取得者である。当該地域は地縁的選好性から需要が限定され、生活関連施設 の状態に劣り、地価は弱含みで推移している。土地のみで１，０００万円程度が需要の中心となっており、土地・建物 で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と類似の取引事例より比較検討したもので、市場性を反映した価格である。戸建住宅を中心と する住宅地域内に存し、アパート等の収益物件は皆無で、快適性を重視する住宅地域であるので収益還元法は適用しな かった。よって、比準価格を標準に、前年価格との整合性、住宅地の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州の経済は回復している。住宅投資は弱 めの動きとなっている。門司区の人口は減少 傾向、高齢化率は上昇している。 門司区の人口は微減向、高齢化は進んでいる 。地価は下落傾向で推移している。 対象標準地に影響を与えるような、個別的要 因の変動は、認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％