令和6年1月15日　提出 北九州門司 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -12 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.

鑑定評価額 7,290,000 円  １㎡当たりの価格 49,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大里東１丁目９番９ ｢大里東１－９－３５｣ ②地積 　(㎡) 147   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに公 営住宅等が見られる 住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 小森江 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に位置する住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小森江駅の南東方 600m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、横這い傾向であると思料 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区の傾斜地に位置する住宅地域一円。需要者は、門司区内居住者のうち都心部や工場に通勤する勤労 者である。古くからの既成住宅地域で街路条件が劣るため人気がないが、周辺でミニ開発された住宅地の価格水準は高 い。需要は横這いで推移している。土地１５０㎡程度の中古戸建物件で総額７００～１，０００万円が需要の中心であ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い３事例の価格を重視し求めており、市場性を反映した 説得力ある価格といえる。傾斜地勢に位置する戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟で規範性ある賃貸事例を収集で きないため、収益価格は試算できなかった。快適性を重視する住宅地域では取引価格の水準を指標に価格が決定される ので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,500 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 91.9] [100.0] 100 48,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や高齢化が進み、平坦部へ需要が集 中する傾向。反面、郊外や地勢の劣る地域で は需要の減少が続いている。 地域に変化はないが、周辺類似地域の取引事 例価格等を検討した結果、地価はほぼ横這い で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％