令和6年1月15日　提出 北九州門司 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -11 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　花田　宏治   TEL.

鑑定評価額 4,580,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区高砂町５４７番１１ ｢高砂町１０－１１｣ ②地積 　(㎡) 150   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 (60,180) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い県道背後の住宅 地域 北4.5m市道 水道、下水 門司港 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 街路の連続性が極めて劣悪な 住宅地域。 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 門司港駅　南東方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,180) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 門司港地区中心部の郊外にあり、かつ街路の連続性が劣る戸建住宅地域で高齢化及び少子化が加速する情勢下に おいて市場競争力は弱く、需要は弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区内一円の住宅地域で、主たる需要者は門司区内に在住または当該地域に地縁を有するエンドユーザ ーである。取引価格帯は土地・中古建物の総額で１０００万円程度が中心で、高齢化及び少子化が加速する環境下にお いて生活利便性、快適性、安全性についての選別が顕著となっている。自然災害への関心が高まる昨今では、特に地勢 や街路条件において市場競争力を弱める傾向がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 宅地－３（２）（３）の理由により取引事例比較法のみの適用となった。主たる市場参加者はエンドユーザーであり、 市場においては利便性、快適性、安全性を重視して取引に係る意思決定が行われる傾向がある。したがって、多数の取 引事例を比較検討して求めた比準価格は市場の実態を反映しており、実証性を備えた価格として説得力を有することか ら比準価格を採用し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料費及びエネルギー価格の高騰等に由来 する需要マインドの縮小が懸念される 土地利用に影響を及ぼす変動要因は無く現状 を維持すると予測するが、土地需要の二極化 が進む状況の下、需要は弱含みで推移すると 予測する。 特段の変動要因はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％