令和6年1月15日　提出 北九州門司 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　刀根　宏之   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区風師４丁目３９６番１４ ｢風師４－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 (60,176) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の既成住宅地 域 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 小森江 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地にある既成住宅地域 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小森江駅　北東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,176) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はなく現状のまま推移すると予測 する。傾斜地の高台にあり街路条件、環境条件が劣り、地価は下落基調で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区の住宅地域と判断した。需要者の中心は市内都心部へ通勤するマイホーム購入を目的とするエンド ユーザーが想定される。門司区は人口減少、高齢化が進み住宅需要は弱含みで推移している。当該地域は最寄駅から距 離がある傾斜地の高台に位置し、街路、交通接近及び環境条件が劣り需要は低調であると思料される。市場の中心とな る価格帯は、土地は４００万円台、中古物件は総額で１，５００万円前後の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で自用目的での取引が中心である。収益物件は極めて少なく賃貸市場が未 成熟のため収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場性の観点から代替・競争の関係にある取引事例から求めた 実証的な価格であり、典型的な需要者は居住の快適性などに見合う取引水準を重視するため規範性は高いものと思料さ れる。市場の実態を反映した比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナウイルスの５類感染症への移行や各種 政策効果等により景気は緩やかに持ち直して いる。区の人口、世帯数は減少、高齢化率は 上昇傾向である。 傾斜地勢の既成住宅地であり、特段の地域要 因の変動はない。街路条件や環境条件がやや 劣り不動産需要は弱含みで下落基調で推移し ている。 対象標準地に影響を与える個別的要因の変動 はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％