令和6年1月15日　提出 黒潮 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   黒潮 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 5,930,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 幡多郡黒潮町下田の口字ヒエダ８２２番５９外 ②地積 　(㎡) 281   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が見られる 丘陵地の新興住宅地 域 西6.3m町道 水道 西大方 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西    45 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 丘陵地に造成された戸建住宅 地域 街 路 ６．３ｍ町道 交通 施設 西大方駅北東方 1.6km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に造成された住宅団地であり今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。町内では災害懸念等か ら丘陵地に対する選好性が高い状況が継続しており、地価は弱含み傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧大方町中心部及び周辺に所在する住宅地域である。需要者は黒潮町内の居住者が中心で他地区からの流 入も認められる。近隣地域は旧大方町中心部の丘陵地に造成された住宅団地である。より中心部に位置し利便性が高い 錦野団地等と比較した競争力はやや劣るものの、災害懸念等により近隣地域に対する選好性は高い状況が継続している 。低地部から需要のシフトが認められ、地価は弱含み傾向で推移している。中心価格帯は坪７万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件の新築は殆どなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格は 求めることができなかった。求めることができたのは比準価格のみであるが、各種補修正、要因比較等も適切に行われ ているものと認められるため、実証的で規範性を有する試算価格が得られた。よって比準価格を標準とし、代表標準地 との検討も踏まえ、価格形成要因の動向等に留意して鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　黒潮 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [103.1] [100.0] 100 21,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化等の構造的な問題によ り、地域経済は衰退傾向にある。 災害に対する警戒感等により丘陵地への選好 性は高い。住環境に優れる高台の住宅地域と して、国道南側の住宅地域からの需要のシフ トが認められる。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.3 交通・接近　　　  +5.6 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％