令和6年1月15日　提出 高知四万十 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知四万十 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月21日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡郡四万十町香月が丘９８１番２８ ｢香月が丘５－２５｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.6m町道 水道 窪川 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした高台の住宅地 域 街 路 ４．６ｍ町道 交通 施設 窪川駅北西方 890m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は高台の住宅団地であり、近隣地域及びその周辺の動向等に変動要因は認められず、今後とも現況と同 様のあり方で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、旧窪川町内の中心市街地及びその周辺部の住宅地域一円であると判断した。近隣地域は中心部北部の区 画整然とした高台の住宅団地で、自用目的の個人が典型的な需要者として想定される。地域要因は熟成しており安定的 であるが、地域住民の高齢化が進行しており土地需要は低調で、地価は若干の下落基調で推移している。地価水準は坪 単価７～８万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の戸建住宅を中心とする熟成度の高い住宅地域であるため、賃貸市場は形成されておらず、収益価格を 試算することができなかった。そのため、実際の不動産市場で成立した客観的で実証的な価格である比準価格を中心と し、近隣地域の地域要因や地域経済の先行き等を総合的に勘案し、代表標準地との価格の均衡を確認のうえ、上記の通 り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知四万十 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,800 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 23,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は軽微であ ったが、地域住民の高齢化や過疎化を背景に 土地需要は低調な状態が続いている。 熟成度の高い住宅地域で、地域要因に変動は 認められない。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％