別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中土佐 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中土佐 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.
鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高岡郡中土佐町久礼字下ノシロ６１７１番４外
 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等が多い古
くからの商業地域
 西4.6m町道 水道 土佐久礼

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    55 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 久礼地区における古くからの
商業地域		 街

路		 ４．６ｍ町道 交通

施設		 土佐久礼駅北東方

210m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 町中心部の古くからの商業地域であり、特段の変動要因はないものの、津波災害の懸念に加えて、量販店等への
顧客の流出や人口減少等により、商況は低迷しており、地域は衰退傾向が続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中土佐町及びその周辺市町における商業地域一円であり、中土佐町中心部の商業地域につき代替
性が高い。地域は町中心部に位置する古くからの商業地域である。人口減少など構造的な要因や量販店等への顧客流出
等の影響により、商況は低迷しており、加えて津波災害の懸念もあり、地域は衰退傾向が続いている。典型的な需要者
は中土佐町内の法人及び個人事業者であり、土地は坪当たり９～１０万円程度の価格帯が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、自己業務の使用を目的とする取引がほとんどであり、賃貸需要は少なく、賃貸市場が未成熟であり、元本
と果実の関連性は薄いことから、収益性に馴染まないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場にお
ける実際の取引事例を基に試算されており、説得力の高い価格となっている。よって、比準価格を標準とし、価格形成
要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中土佐町は人口減少や少子高齢化など構造的
な要因に加えて、津波災害の懸念もあり、宅
地需要は全体的に減少傾向が続いている。


町中心部の古くからの商業地域であり、特段
の変動要因はないが、量販店等への顧客流出
、人口減少、少子高齢化等により、衰退傾向
が続いている。

特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中土佐 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｄ
Ｋ
-8002		 高岡郡中土佐町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北12.7m町道、
東2m、角地
（都） 

(70,200)
b ２４０１Ｌ
Ｍ
-301		 高岡郡中土佐町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.7m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ２４０１Ｄ
Ｋ
-8020		 高岡郡中土佐町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
(70,200)
d ２４０１Ｄ
Ｋ
-8009		 高岡郡中土佐町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.2m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
62,038  		 100
[ 200.0]		 [  96.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
30,057 		 100
[ 104.0]
28,901 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
28,900 
b (　           ) 
21,598  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
28,337 		 100
[  98.0]
28,915 
28,900 
c (　           ) 
21,800  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
27,824 		 100
[  95.7]
29,074 
29,100 
d (　           ) 
28,100  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,313 		 100
[  94.1]
29,026 
29,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 買進み

 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -21.6 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



中土佐 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 当該地域は、自己使用の住宅等の取得を目的とする取引がほとんどであり、賃貸需要は少なく、賃貸市場が未成
熟であり、元本と果実の関連性が薄いことから、収益性が馴染まないため、収益還元法は適用できなかった。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 中土佐 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高岡郡中土佐町久礼字下ノシロ６１７１番４
 4902000197193-0000
2 　高岡郡中土佐町久礼字下ノシロ６１７８番１
 4902000197207-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
中土佐 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
中土佐 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　門田　勝利   TEL.
鑑定評価額 5,450,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高岡郡中土佐町久礼字下ノシロ６１７１番４外
 ②地積
　(㎡)		 188  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

Ｗ2		 小売店舗等が多い古
くからの商業地域
 西4.6m町道 水道 土佐久礼

210m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    10 ｍ、西    55 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 久礼地区における古くからの
商業地域		 街

路		 ４．６ｍ町道 交通

施設		 土佐久礼駅北東方

210m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当面は現状維持が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は中土佐町及びその周辺市町村における商業地域及び商住混在的な地域の圏域。特に久礼地区との代替性が
強い。津波に対する警戒感から人口の流出が続いているほか購買力の低下に伴って商況の衰退傾向が続く。商業地の取
引は少なく地価についても長期にわたって下落してきたが回復の兆しは見られず下落の傾向が継続している。需要者の
中心は地縁を有する者が典型的で圏域外からの流入は少ない。更地としての水準は坪当たり概ね９～１０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は旧来からの商業地域で自己使用による取引が主である。資料の収集等が困難なため収益還元法の試算を断念
した。一方、比準価格は取引が少ないため事例の収集に困難があったがやや位置的に離れる取引を含め収集し各種補修
正、要因比較等を適切に行い実証的な価格が得られた。市場において取引価格水準が指標とされ価格決定されることが
一般的である。したがって、需給の動向等に留意して市場を反映する比準価格により鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     29,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費等を中心に持ち直しの動きがみられ
るが、少子高齢化や津波懸念が続いている。



地域内に特段の変動はない。




特になし。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 中土佐 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｌ
Ｍ
-301		 高岡郡中土佐町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.7m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４０１Ｄ
Ｋ
-8020		 高岡郡中土佐町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
（都） 
土砂災害警戒区域
(70,200)
c ２４０１Ｄ
Ｋ
-8009		 高岡郡中土佐町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東3.2m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２４０１Ｊ
Ｈ
-2031		 須崎市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6m市道、
東5m、角地
（都） 

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
21,598  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  75.0]		 100
[ 100.0]
28,337 		 100
[  97.0]
29,213 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
29,200 
b (　           ) 
21,800  		 100
[ 100.0]		 [  97.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.0]
27,824 		 100
[  97.5]
28,537 
28,500 
c (　           ) 
28,100  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
27,313 		 100
[  93.1]
29,337 
29,300 
d (　           ) 
27,548  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[  92.7]
32,689 		 100
[ 112.3]
29,109 
29,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.12 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -21.6 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.11 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     29,000 円／㎡]  



中土佐 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存するため適正な再調達原価の把握が困難であり適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 近隣地域及びその周辺では少子高齢化や産業衰退等の影響から繁華性も低迷した状態にあり賃貸需要が弱く投資
に見合うだけの収益を期待できない。本件では不動産に帰属する適正な純収益の把握が困難であったため収益還
元法の適用を断念した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ 中土佐 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高岡郡中土佐町久礼字下ノシロ６１７１番４
 4902000197193-0000
2 　高岡郡中土佐町久礼字下ノシロ６１７８番１
 4902000197207-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考