令和6年1月15日　提出 中土佐 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中土佐 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.

鑑定評価額 3,350,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ２２７５番１外 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南4m町道、東側道 水道 土佐久礼 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 久礼地区の幹線道路背後に位 置する中心部周辺の住宅地域 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 土佐久礼駅北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅の混在する住宅地域であり、特段の変動要因もなく、今後も現環境を維持していくものの、 人口減少など構造的な要因や津波災害の懸念等により、地価は下落基調で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、中土佐町内の住宅地域一円であり、久礼地区の住宅地域につき代替性が高い。地域は久礼地区の 中心部周辺の幹線道路背後に位置する一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域である。人口減少や少子高齢化など構造 的な要因に加えて、津波災害の懸念もあり、地価は下落基調が継続している。典型的な需要者は中土佐町内に地縁的選 好性を有する個人エンドユーザーであり、土地は坪当たり６万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己使用の住宅等の取得を目的とする取引がほとんどであり、賃貸需要は少なく、賃貸市場が未成熟であ り、元本と果実の関連性が薄いことから、収益性に馴染まないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は 市場における実際の取引事例を基に試算されており、説得力の高い価格となっている。よって、比準価格を標準とし、 代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中土佐 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     26,200 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [143.6] [100.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 中土佐町は人口減少や少子高齢化など構造的 な要因に加えて、津波災害の懸念もあり、宅 地需要は全体的に減少傾向が続いている。 一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であ り、特段の変動要因はないが、人口減少、少 子高齢化や津波災害の懸念等により、地価は 下落基調である。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％