令和6年1月15日　提出 いの -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いの -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 3,600,000 円  １㎡当たりの価格 24,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾川郡いの町八田字馬場ノ西４５３番５ ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 農家住宅と一般住宅 が混在する住宅地域 南4.1m町道 水道 伊野 4.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    10 ｍ、南    35 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 仁淀川河畔に形成された、い の町南西端部に位置する市街 化調整区域内の既成住宅地域 街 路 ４．１ｍ町道 交通 施設 伊野駅南方 4.1km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が多い既成住宅地域。地域要因に特段の変動は認められない。高知西バイパスの供用開始により、仁淀 川右岸の地区に対する相対的地位の低下が認められる。地価は弱含み傾向を持続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いの町南西部に位置する市街化調整区域内の戸建住宅地域である。需要者は旧町内居住者が中心であり 、需給圏外からの流入は少なく、需要の程度は低い。市街化調整区域内での宅地の新規供給は限定的であることや高知 西バイパスの供用開始により、仁淀川右岸の地区に対する相対的な地位の低下がやや認められることから、近隣地域及 び周辺での不動産取引は低調である。中心価格帯は８万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、市街化調整区域内の農家住宅と一般住宅が混在する住宅地域である。アパート等の収益物件は殆どなく自 用目的での取引が中心であり、賃貸市場が形成されていないことから収益価格は試算しなかった。一方、比準価格は、 各種補修正等は適切に行われ、実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえるとともに不動産取引市場の動向を考慮し上記価額をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -45                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     18,700 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 75.8] [100.0] 100 24,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や税制等の下支えによる不動産市場の 浮揚感は希薄化し、物価高、金利先高観から 先行き不透明感が漂っている。 地域要因に特筆すべき変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.3 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　 -21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％