令和6年1月15日　提出 いの -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   いの -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾川郡いの町駅東町８５番３外 ②地積 　(㎡) 268   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南5m町道 水道、下水 伊野 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 いの町中心部の周辺に位置す る、街区、区画ともに整然と した住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ町 道 交通 施設 伊野駅北東方 480m 法令 規制 １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 利便施設、交通機関への接近条件に優れ、環境条件も良好な住宅地域である。価格時点では低金利等により地価 は安定しているものの、総額が嵩むこと等から、金利上昇時には単価抑制が生じるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、いの町の中心部及びその周辺に位置する住宅地域である。主たる需要者は町内在住の個人が中心であり 圏域外からの流入も認められる。街路、接近条件のほか居住環境が良好な住宅地域であり、町内における選好性は高い 。画地規模が大きく、圏域内において、総額面から単価抑制が働き易い地域であるが、価格時点現在では低金利等によ る金融環境の下支え等により、地価は安定的に推移している。中心価格帯は２０万～２２万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では共同住宅等が見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投 資額に見合う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求める ことができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準 価格を標準とし、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利や税制等の下支えによる不動産市場の 浮揚感は希薄化し、物価高、金利先高観から 先行き不透明感が漂っている。 地域要因に特筆すべき変動は認められない。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％