令和6年1月15日　提出 とさ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   とさ 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　中村　健   TEL.

鑑定評価額 5,630,000 円  １㎡当たりの価格 25,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐郡土佐町田井字田井町１４９５番３外 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南西12m国道、背面道 水道、下水 大杉 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道沿道に形成された土佐町 中心部付近の商業地域 街 路 １２ｍ国道、背面道 交通 施設 大杉駅西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大幅な変化はないものと予測する。土佐町の中心部付近に形成された商業地域であるが、商業施設の 新設は特に見られず、繁華性は減退の傾向で、地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は嶺北地区における商業地域の圏域。需要者は地縁性を有する個人事業主又は地元法人が典型的。国道沿い に店舗や併用住宅等が建ち並び、病院やスーパーにも近接しており、嶺北地区内では相対的に繁華性が高い。しかし、 周辺地域に稀に個人商店等の新規立地が散見されるものの、商圏人口の減少等に起因して基本的に繁華性は減退傾向に あるため、全体的に商業地需要は弱含み。需要の中心価格帯は、土地取引自体が少なく、把握が困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は郡部に存する既成商業地域で、合理的な賃貸借市場が形成されていないこと等の理由により収益還元法の適 用は行わなかった。取引事例比較法の適用においては本山町と土佐町から適切な事例を選択して比準した上で、補修正 の程度や代替関係の強弱を加味して比準価格の試算を行っており、規範性が高い。よって、比準価格を標準とし、価格 形成要因の動向に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は複数の分野で持ち直し、改善の 兆候が見られる。一方で町内では、少子高齢 化の進行等により、地域経済はやや低迷の状 況。 標準的使用や近隣地域の地価水準に大きな変 化を及ぼすような地域要因の変動は特に見ら れず、地価は前年並みの下落で推移している 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％