令和6年1月15日　提出 東洋 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東洋 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾崎　真紀   TEL.

鑑定評価額 1,950,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡東洋町白浜字地蔵ノ西２２３番７ ②地積 　(㎡) 122   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｗ2 店舗兼住宅、一般住 宅が混在する既成商 業地域 南東6.6m町道 水道、下水 甲浦 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    95 ｍ、南    85 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 津波浸水想定区域内の旧街道 沿いに店舗兼居宅、一般住宅 が建ち並ぶ地域。 街 路 ６．６ｍ町道 交通 施設 甲浦駅南東方 970m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域の人口減少に伴う商業地域としての役割の衰退を要因として、土地需要は減退傾向が継続している。地域内 に特段の変動はなく、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東洋町及び周辺町村の商業地域、住商混在地域であると判断した。典型的需要者は地縁的選好性を有す る個人、個人事業者が中心である。需要は地域内在的で、町外からの転入は極めて限定的である。近隣地域は古い近隣 商業地域で、人口減少及び少子高齢化が著しいため商業地としての役割は衰退しつつあり、商業地としての需要は極め て低調である。取引自体が少なく中心的価格帯の把握が困難であるが、中心価格帯は坪当り５万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域では自用の土地取得を目的とする取引が中心で賃貸市場が形成されておらず、賃貸建物の建築想定が現実的でない ため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は町内商業地の取引件数が極端に少ないため取引時点が古い事例 をも採用せざるを得なかったが、各事例の要因比較及び各補修正を適切に行い、市場の実勢を反映した信頼性を有する 価格が得られた。以上より、比準価格を標準とし、市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東洋町の人口は県全体を上回る減少傾向にあ る。地域経済の低迷により不動産需要は低調 である。 津波災害の危険性がある既成の近隣商業地域 で、地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％