令和6年1月15日　提出 東洋 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東洋 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾崎　真紀   TEL.

鑑定評価額 6,010,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸郡東洋町生見字丸山１１５番１外 ②地積 　(㎡) 683   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 不整形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅の中に一般 住宅が混在する住宅 地域 南4m町道 水道 甲浦 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    85 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場付近の津波浸水想定区 域にある住宅地域。 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 甲浦駅南方 3.5km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町役場付近の国道背後にある既成の住宅地域。人口減少、過疎化に歯止めがかからず、地域内には空家も見られ る。地域に変動はなく、地価の下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東洋町の沿岸部及びその周辺の住宅地域であると判断した。需要者は地域に地縁的選好性を有する自用の 住宅地取得を目的とする個人が中心である。土地需要は地域内在的で、需給圏外からの流入は殆ど認められない。町内 人口の減少及び住民の高齢化に加え、津波災害に対する懸念等から不動産需給は低調で、地価は下落傾向が継続してい る。取引件数が極めて少ないため地価水準の把握が困難であるが、坪当たり３万円程度と推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域では自己使用の宅地取得を目的とする取引が中心で、さらに人口減少等から賃貸需要は見い出せず賃貸市場が形成 されていないため収益還元法の適用は断念した。比準価格は取引件数が少ない中で代替競争関係を有する事例を採用し 、要因比較、各補修正を適切に行い、市場の実勢を反映した信頼性を有する試算価格が得られた。以上より、比準価格 を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえ、価格形成要因の動向にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東洋 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     13,600 円／㎡ [ 98.5] 100 100 [100.0] 100 [151.0] [ 99.0] 100 8,780  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      8,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東洋町の人口は県全体を上回る減少傾向にあ り、高齢化率も高く、不動産需要は低迷して いる。 津波災害の危険性がある既成の住宅地域で、 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％