令和6年1月15日　提出 高知香美 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香美 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.

鑑定評価額 6,180,000 円  １㎡当たりの価格 53,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香美市土佐山田町西本町５丁目１３８番９外 ｢土佐山田町西本町５－４－２４｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 中小一般住宅が多い 既成住宅地域 北4m市道、東側道 水道、下水 山田西町 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地西部の既成住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 山田西町駅東方 130m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に特別の変動要因はない。地価はやや下落傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香美市中心市街地に存する中位の住宅地域一円である。主たる需要者は、周辺の自己居住目的の個人取 得者である。近隣地域はＪＲ山田西町駅徒歩圏内の小規模住宅が多い既成住宅地域である。周辺には小売り店舗、大型 店舗も見られる住商混在地としての様相がある。しかし、北方の県道沿いに新規宅地供給がみられ、土地需要はやや下 落傾向で推移している。当該地域の中心価格帯は、坪当たり１８万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資物件として需要は少なく、適切な純収益の把握等が困難であるため、収益 価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると 認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準 として、代表標準地との検討も踏まえ、市場の価格形成要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知香美 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [108.0] [100.0] 100 53,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では継続的な人口減少から土地需要は縮 小している。大幅な円安状況、物価の高騰等 からも土地に対する需要が懸念される。 特段の地域要因の変動は認められない。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％