令和6年1月15日　提出 高知香美 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香美 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 61,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 49,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香美市土佐山田町旭町２丁目４９番 ｢土佐山田町旭町２－３－２５｣ ②地積 　(㎡) 264   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南東6m市道 水道、下水 土佐山田 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    35 ｍ、北    55 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地部に存する既成住 宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 土佐山田駅南東方 540m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、良好な街区整然とした住宅地域としてほぼ成熟している。地域内に格別の変動要因はない。地価は 今後も横這い傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香美市中心市街地を形成する住宅地域一帯である。主たる需要者は、自己居住用として取得することを 目的とする個人である。近隣地域は街路条件及び交通接近条件良好な住宅地域であり、やや画地規模が大きく総額が張 るため、小規模物件に比し市場流通性は相対的に劣るが、需要は総じて底堅く地価は横這い傾向にある。当該地域の中 心価格帯は坪当たり２０万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自用目的の取引が中心で、投資物件としての需要は少なく、適切な純収益の把握等が困難であるため、収益 価格を試算することができなかった。試算できた比準価格は、各補修正、各要因比較も適切に行われていると認められ ることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準として、 代表標準地との検討も踏まえ、市場の価格形成要因の動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知香美 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     57,700 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [ 96.0] [103.0] 100 61,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     61,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では継続的な人口減少から土地需要は縮 小している。大幅な円安状況、物価の高騰等 からも土地に対する需要が懸念される。 非浸水地域である。地域要因に特段の変動は 認められない。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％