令和6年1月15日　提出 高知香南 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香南 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.

鑑定評価額 3,670,000 円  １㎡当たりの価格 34,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香南市夜須町坪井字中町３５４番１ ②地積 　(㎡) 107   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、住宅等が 混在する国道沿いの 商業地域 南17m国道、西側道 水道、下水 夜須 170m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   105 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 ヤ・シーパークに近い国道沿 線の商業地域 街 路 １７ｍ国道 交通 施設 夜須駅　北西方 170m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はない。津波災害警戒区域に位置する。地価は当分下落傾向が続くと予測する。なお、 周囲には県立公園ヤ・シィーパークがある。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地（効用なし）　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香南市及び周辺地域の幹線道路沿線及び周辺の中小規模商業地域一円である。国道５５号沿線、夜須町中 心街に近接した路線・近隣・観光地的な色彩を併せ持つ商業地域であるが、商況は停滞気味である。典型的な需要者は 法人又は個人事業者等である。圏域外からの流入は少ない。地価は下落傾向にある。総額については取引規模が個別的 であって相場として見いだし難いが、１１．３万円／坪程度が土地需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己使用目的の取引が中心であることや総額の観点から投資に見合う賃料が得られないことなどから収益 価格は規範性を有していないため試算しなかった。一方で、比準価格は、取引自体が少ないなか厳密に要因分析を行っ た結果、僅少の範囲内に比準価格は収斂しその妥当性を確保できている。よって、実証性を保持する比準価格を採用し 、価格形成要因の動向を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内では継続的な人口減少から土地需要は縮 小している。大幅な円安状況、物価の高騰等 からも土地に対する需要が懸念される。 沿岸部にあり、特筆すべき変動は認められな い。 特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％