別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知香南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知香南 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 香南市野市町西野字カノ丸２０５９番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,649  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1.5:1		 店舗兼駐車場

Ｓ4		 スーパー、中規模店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西19.5m市道、三方路 水道、下水 のいち

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    95 ｍ、南   130 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模商業施設を核施設とし
た中心商業地域		 街

路		 １９．５ｍ市道 交通

施設		 のいち駅　南方

80m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格別の変動要因はない。当面地価は横ばい傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は香南市及び周辺地域の路線商業地域等一円である。ショッピングセンター（ＳＣ）を中心に路線型店舗等
が建ち並ぶ市内の核をなす商況を有する。一定の顧客吸収力を有し、背後住宅地でもミニ開発が多い。典型的な需要者
は全国的規模の法人及び個人の事業者である。地価は横這い傾向にある。総額については取引規模が個別的で、中心価
格帯の把握は困難であるが、価格水準は坪２６万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引事例価格に各土地の収益性を織り込んでいる規範となる事例を採用し、これに厳格な分析及び要因比
較等を行っており、現実の市場取引の実態を捉えた実証的な価格となっている。一方で、収益価格は当該地域が自己使
用又は借地利用が中心であり賃貸による投資市場の成熟度が低いため規範性は低い。よって、実証性に優る比準価格を
重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討をも踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南国 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[109.1]		 [102.0]
100		 79,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少から全体的に土地需要は縮小してい
るが、震災の浸水懸念から非浸水地域の需要
は堅調に推移している。


特筆すべき変動は認められない。




特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.1
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知香南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｈ
Ｈ
-3029		 南国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.6m県道、
北4.9m、西1m、
三方路
近商

(90,300)
b ２４０１Ｆ
Ｓ
-302		 香南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.9m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ２４０１Ｆ
Ｓ
-3046		 香南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6.5m県道、
東4m、北5m、
三方路
（都） 

(80,200)
d ２４０１Ｃ
Ｏ
-5009		 安芸市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西15.5m国
道、中間画地
（都） 

(70,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
78,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
76,938 		 100
[  98.0]
78,508 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
80,100 
b (　           ) 
68,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
72,268 		 100
[  92.1]
78,467 
80,000 
c (　           ) 
51,423  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
48,974 		 100
[  64.1]
76,402 
77,900 
d (　           ) 
47,520  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
46,807 		 100
[  59.7]
78,404 
80,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.2 交通・接近　  -2.7 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.1 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 -27.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.3 環境　　　　 -38.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.9 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



高知香南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,358,526 
6,507,869 
27,850,657 
24,147,500 
3,703,157 		 （　0.9443）
3,496,891 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     68,566,490 円　　　　（　     41,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知香南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 655.00 Ｓ4 2,053.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   200 ％   200 ％   1,649 ㎡     52.1 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  19.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（平均専有面積１０５㎡）、上層階（２ＬＤＫ：平均専有面積６３㎡） ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 対象標準地の個別性に即して想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
655.00 
96.2 
630.11 
2,434 
1,533,688 		 3.0  4,601,064 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
466.00 
81.1 
377.93 
1,300 
491,309 		 2.0  982,618 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,053.00 
85.9 
1,763.90 

3,007,615 		 7,548,918 
0 
⑨年額支払賃料      3,007,615 円　×　12ヶ月　＝　      36,091,380 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,763.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,091,380 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,804,569 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,286,811 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,548,918 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,358,526 円　　　　（　        20,836 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＡＩ（
賃貸）
　　　　-7002		 2,053  
(   2,048) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,281 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,440 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,434 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＡＩ（
賃貸）
　　　　-7001		 2,198  
(   2,161) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]
2,598 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知香南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,625,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,804,569 円  　　　       36,091,380　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,275,000 円  　　　　    325,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,507,869 円　（　　　　　　         3,947 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 325,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　   2,053.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,147,500 円  
（　　　　　        14,644 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,358,526 円      
②総費用 6,507,869 円      
③純収益　①－② 27,850,657 円      
④建物等に帰属する純収益 24,147,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,703,157 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,496,891 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,121 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,566,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知香南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　香南市野市町西野字カノ丸２０５９番１
 4901000128235-0000
2 　香南市野市町西野字カノ丸２０６０番１
 4901000128237-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知香南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知香南 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　清水　卓   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 79,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 62,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 香南市野市町西野字カノ丸２０５９番１外
 ②地積
　(㎡)		 1,649  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,200)

（その他）



(80,200)

1.5:1		 店舗兼駐車場

Ｓ4		 スーパー、中規模店
舗等が建ち並ぶ路線
商業地域		 西19.5m市道、三方路 水道、下水 のいち

80m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    95 ｍ、南   130 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  50.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 大規模商業施設を核施設とし
て都市計画道路沿道区域に形
成された路線商業地域		 街

路		 １９．５ｍ市道 交通

施設		 のいち駅南方

80m		 法令

規制		 （都） 
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域として熟成が完了し、背後購買層の増加等から収益環境は安定している。地価は当面、横這い傾向
で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     41,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は香南市内の幹線道路沿道を主に、南国市及び高知県東部の路線商業地域を含む。需要者は県内外の法人で
ある。同一路線沿道には広域的な商圏を誇る大規模商業施設が立地し繁華性が高い商業地域が形成されている。また、
利便性が高い野市町中心部に位置し、背後では小規模開発が断続的に見られ、購買層となる人口が増加傾向にある。収
益環境が安定しており宅地需要は堅調に推移している。価格水準は２５万～２６万円／坪程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は郊外型店舗が多く見られる都市計画道路沿道の路線商業地域である。地域内では自己使用及び借地での利用
が中心で投資目的の賃貸市場の成熟度が低いため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格の試算では各種補修
正、要因比較は適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。本件では実証性に優る比準価格を重視し、収
益価格を比較考量、代表標準地との検討を踏まえ価格形成要因の動向に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南国 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,000 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[100.0]		 100
[109.1]		 [102.0]
100		 79,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     79,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高や金利先高観などによる先行き不透明
感はあるが価格時点では低金利等の下支えに
より不動産需要は全般的に堅調な状況が継続
している。

大規模商業施設が立地する当市の中心的な商
業地域として地域要因は安定的に推移してい
る。


個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.6
環境　　　　　　 +11.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知香南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｆ
Ｓ
-302		 香南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東7.9m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２４０１Ｆ
Ｓ
-3042		 香南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東7m県道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ２４０１Ｆ
Ｓ
-3014		 香南市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南5.6m県道、
西3.4m、角地
（都） 

(60,200)
d ２４０１Ｆ
Ｓ
-3043		 香南市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南20m国道、
中間画地
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,000  		 100
[ 100.0]		 [  99.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.0]
72,196 		 100
[  90.7]
79,599 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
81,200 
b (　           ) 
53,983  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
53,281 		 100
[  68.9]
77,331 
78,900 
c (　           ) 
46,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
44,965 		 100
[  56.8]
79,164 
80,700 
d (　           ) 
26,557  		 100
[ 100.0]		 [  95.2]
100		 100
[  65.0]		 100
[  79.2]
49,111 		 100
[  64.1]
76,616 
78,100 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.1 交通・接近　  +0.6 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 -26.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.9 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -20.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     80,000 円／㎡]  



高知香南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成宅地であり、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,395,586 
6,529,036 
27,866,550 
24,147,500 
3,719,050 		 （　0.9443）
3,511,899 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     68,860,765 円　　　　（　     41,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知香南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 655.00 Ｓ4 2,053.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   200 ％   200 ％   1,649 ㎡     52.1 m x   34.0 m  前面道路：市道     　  19.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（平均専有面積１０５㎡）、２～４階共同住宅（２ＬＤＫ：平均専有面積６３㎡） ⑦有効率　  85.9 ％
の理由		 地域の特性と対象地の個別性を考慮し査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
655.00 
96.2 
630.11 
2,454 
1,546,290 		 3.0  4,638,870 
0.0  0 

 2～ 4		 住宅
466.00 
81.1 
377.93 
1,320 
498,868 		 2.0  997,736 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,053.00 
85.9 
1,763.90 

3,042,894 		 7,632,078 
0 
⑨年額支払賃料      3,042,894 円　×　12ヶ月　＝　      36,514,728 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,763.90 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,514,728 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,190,884 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 34,323,844 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,632,078 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          71,742 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,395,586 円　　　　（　        20,858 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＦＳ（
賃貸）
　　　　-3001		 2,198  
(   2,161) 		 100
[100.0]		 [ 98.2]
100		 100
[130.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 74.0]		 100
[100.0]
2,493 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,454 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＦＳ（
賃貸）
　　　　-3002		 2,053  
(   2,048) 		 100
[100.0]		 [ 88.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]
2,377 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知香南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,625,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,825,736 円  　　　       36,514,728　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      153,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,275,000 円  　　　　    325,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       325,000 円  　　　　    325,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,529,036 円　（　　　　　　         3,959 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 325,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　   2,053.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,147,500 円  
（　　　　　        14,644 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,395,586 円      
②総費用 6,529,036 円      
③純収益　①－② 27,866,550 円      
④建物等に帰属する純収益 24,147,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,719,050 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,511,899 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,130 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,860,765 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      41,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知香南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　香南市野市町西野字カノ丸２０５９番１
 4901000128235-0000
2 　香南市野市町西野字カノ丸２０６０番１
 4901000128237-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考