令和6年1月15日　提出 四万十 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   四万十 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　植田　将司   TEL.

鑑定評価額 4,910,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 四万十市古津賀字澤口２９３２番５外 ②地積 　(㎡) 224   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.8m市道 水道 古津賀 580m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    85 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 郊外の区画整然とした住宅地 域 街 路 基準方位　北５．８ ｍ市道 交通 施設 古津賀駅東方 580m 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は郊外の既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状を維持した状態にて推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四万十市の住宅地が存する圏域で、特に中心部外縁の古津賀地区との価格牽連性が強い。主たる需要者 は四万十市内の居住者が中心となっている。近隣地域は区画整然とした住宅地域であるが、津波懸念を有するため高台 地域等への需要シフトが見られるとともに、周辺において住宅供給が比較的多いため、需要はやや低位となっており、 地価も下落基調が継続している。当該地域の中心価格帯は坪７万円台前半程度が中心と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資物件として需要は見込めず、適切な純収益の把握等が困難であるため、収 益価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われている と認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標 準として、価格形成要因の動向にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は後退し、社会経済情勢も回 復傾向にあって、需給動向は徐々に均衡しつ つある。 地域要因に特段の変動は認められないが、郊 外の住宅地域として当該地域に係る需要は減 退傾向が続いている。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％