令和6年1月15日　提出 土佐清水 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 3,740,000 円  １㎡当たりの価格 32,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.0 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市天神町１１８番 ｢天神町２－３｣ ②地積 　(㎡) 114   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） 1:1.5 店舗兼住宅 Ｓ3 店舗併用住宅、店舗 ビル等が多い中心的 商業地域 北12m国道 水道 中村 31.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大型店舗も見られる土佐清水 市の中心商業地域 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 中村駅南方 31.0km 法令 規制 （都）  (70,300) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷に災害懸念が相俟って、空き店舗が多く見られる等、衰退傾向が継続している。市勢の衰退等に より、地価はやや下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土佐清水市内の商業地域で、一部業種では宿毛市及び四万十市の商業地域にも及ぶ。主たる需要者は市内 在住の個人事業者若しくは法人で、圏域外からの流入は限定的である。四万十市の大型商業施設への顧客の流出、背後 購買層の減少等により、収益性は低下傾向が継続している。災害懸念もあり需給は緩和しているが、背後商業地との牽 連関係等により地価はやや下落傾向で推移している。中心価格帯は更地で１０．５～１１万円／坪程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、店舗併用住宅、店舗ビル等が多い商業地域である。自用目的の取引が中心で、収益獲得目的での賃貸建物 の新築は殆どなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格の試算で は、各種補修正、要因比較等も適切に行われているものと認められるため実証的で規範性を有する試算価格が得られた 。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、価格形成要因の動向にも留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四万十 5-1                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     47,800 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [145.1] [100.0] 100 32,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化等の構造的な問題によ り、地域経済は衰退傾向にある。 地域要因に特筆すべき変動は認められないが 、収益性の低下、自然災害に対する警戒感等 から、当該地域に対する需要は減退傾向が継 続している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  +3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％