令和6年1月15日　提出 土佐清水 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐清水 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 14,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐清水市三崎浦１丁目１０３０番１ ｢三崎浦１－７－７｣ ②地積 　(㎡) 280   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南西8m市道 水道 中村 35.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    60 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 漁家住宅から発展した郊外の 住宅地域 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 中村駅南西方 35.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 基幹産業の不振に加え災害懸念から近隣地域に対する需要は減退している。需給は緩和傾向が継続しており、地 域経済の衰退等により、地価は、当面の間、やや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は土佐清水市周辺部の戸建住宅地域であり漁家集落及び農家集落を含む。需要者は当該地域に地縁的選好性 を有する個人が中心であり、圏域外からの流入は少ない。基幹産業である漁業の不振等による地域経済の低迷に加え、 低地部に位置し災害懸念から不動産需要は減退傾向が継続している。地域経済の衰退等により需給は緩和傾向が継続し ており、地価下落が継続している。取引は低調であり明確な中心価格帯の把握は困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的での取引が中心であることや収益獲得目的での賃貸建物が見られず、共同住宅の想定が現実的で ないため収益価格は求めることができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格 が得られた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との比較検討を踏まえ、価格形成要因の動向等に留意し鑑定評 価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　四万十 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     22,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [156.8] [102.0] 100 14,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     14,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、少子高齢化等の構造的な問題によ り、地域経済は衰退傾向にある。 地域要因に特段の変動は認められないものの 、基幹産業の不振、自然災害に対する懸念等 により、当該地域に対する需要は減退してい る。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.4 交通・接近　　　  +6.4 環境　　　　　　 +51.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％