令和6年1月15日　提出 宿毛 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宿毛 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 4,450,000 円  １㎡当たりの価格 28,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宿毛市中央７丁目２０４１番１ ｢中央７－３－４７｣ ②地積 　(㎡) 159   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 中小規模の店舗が多 い既成商業地域 北8.5m市道 水道、下水 東宿毛 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    70 ｍ、南    35 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の小売店舗を中心 とする既成商業地域 街 路 ８．５ｍ市道 交通 施設 東宿毛駅北西方 610m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 市内の大型量販店への顧客の流出等により、商業性は低下傾向が継続している。市庁舎の移転や自然災害に対す る懸念が相俟って、宅地需要は減退している。地価は、今後も下落傾向を基調として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は幡多地区における商業地域全域で、特に宿毛市内の商業地との価格牽連性が強い。需要者は同圏域に地縁 的選好性を有する地元出身者が典型的である。近隣地域はかつての中心商店街であるが、現在は幹線道路沿いに商業の 重心が移転しているほか、四万十市や高知市等への顧客の流出によって需要は弱い。住宅地としては利便性が優れてい るものの津波懸念や少子高齢化等の影響から需要は弱い。なお、取引が少なく中心的価格の指摘は困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内では基本的に併用住宅に見られるような自己使用目的の取引が一般的でテナント需要が極端に弱い。また最近で は少子高齢化や津波懸念等の影響もあって収益価格の試算が馴染まない市場特性を有する。他方、比準価格は実際の市 場において成立した代替・競争等の関係に立つ取引事例を基に試算されており、十分に説得力を有する価格と認められ る。よって、本件では比準価格を重視しつつ代表標準地からの検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宿毛 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,400 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 89.1] [100.0] 100 28,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     28,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱めの動きが見られるが基 本的には持ち直している。但し、当市では明 確な産業構造の不在、少子高齢化の進行等が 深刻化している。 津波発生に対する警戒感から需要は減退して おり、最近では市役所が高台へ移転した関係 で、周辺の顧客流動性が低下している。 変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.2 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％