令和6年1月15日　提出 宿毛 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宿毛 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宿毛市四季の丘２丁目７７３番４０ ｢四季の丘２－４－８｣ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 宿毛 610m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    65 ｍ、西    85 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に近い丘陵地の住 宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 宿毛駅北西方 610m 法令 規制 （都） ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中心部に近い高台の住宅地域として、熟成度を増していくものと予測する。災害懸念等から丘陵地に対する選好 性が高い状況が継続している。地価は、今後も横這い傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市中心部における住宅地一帯で特に高台との代替性が強い。需要者は当市在住の一次取得者が中心で圏 域外からの流入は少ない。当該圏域は高知県西部エリア内でも特に自然災害への警戒感が強い市場で、需要の中心は平 野部から高台へとシフトしている。近隣地域は高台にあり市場内でも比較的人気の高い地域に属するが、当市自体が人 口減や高齢化等の問題を抱えており需要圧力は減退傾向にある。取引が少なく中心的価格の指摘は困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺には共同住宅も見られるが、市場では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投 資額に見合う賃料水準が確保されていないこと以外に、事業収支の観点からも投資効率が劣るため収益価格は低く試算 された。他方、比準価格は、取引事例の選択が適切であることに加え、各補修正も適正に行われており実証的な価格が 得られた。本件では、比準価格を重視しつつ今後の市場の需給動向を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱めの動きが見られるが基 本的には持ち直している。但し、当市では明 確な産業構造の不在、少子高齢化の進行等が 深刻化している。 高台の団地で成熟した居住環境を形成してお り、最近では近隣に市役所新庁舎が建築され たが、現在のところ価格への影響は限定的で ある。 変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％