令和6年1月15日　提出 宿毛 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   宿毛 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 4,880,000 円  １㎡当たりの価格 25,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 宿毛市中央７丁目２０７２番１ ｢中央７－３－３６｣ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 南4.5m市道 水道、下水 東宿毛 720m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    35 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地に所在する商店街 背後の住宅地域 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 東宿毛駅北西方 720m 法令 規制 （都） ２住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷に加え自然災害に対する警戒感による宅地需要の高台へのシフト等により近隣地域に対する需要 は弱い。地価は、今後も下落傾向を基調として推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は当市中心部における住宅地一帯で、特に旧市街地（平野部）との代替性が強い。需要者は当市在住の一次 取得者が中心で圏域外からの流入は稀有である。当該圏域は高知県西部エリア内でも特に自然災害への警戒感が強い市 場で、長期にわたり地価は下落が継続している。最近は急激な下落による一服感から縮小が見られるものの、少子高齢 化に伴い依然として地価は下落傾向を基調として推移している。取引が少なく中心的価格の指摘は困難な状態にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内では自己使用目的の取引が支配的で、賃貸物件の新規供給が極めて少ない。こうした地域的な環境を背景に本件 では収益価格の試算が馴染まず収益価格の試算は行わなかった。他方の比準価格は取引自体が少ない市場特性との関連 から事例を広範にわたって収集せざるを得なかったが、代替・競争関係に立つ有用な事例を採用することができ実証的 な価格が得られた。本件では比準価格を重視しつつ代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　宿毛 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,100 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [104.0] 100 [ 94.3] [104.0] 100 25,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内景気は一部に弱めの動きが見られるが基 本的には持ち直している。但し、当市では明 確な産業構造の不在、少子高齢化の進行等が 深刻化している。 津波発生に対する警戒感は依然として強く、 当該地域に対する需要は減退しているが、地 域要因に特段の変動は認められない。 変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％