令和6年1月15日　提出 須崎 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   須崎 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　清水　卓   TEL.

鑑定評価額 5,410,000 円  １㎡当たりの価格 23,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 須崎市下分字三瀧ノ前甲５１９番１ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の住宅地域 南6m市道 水道 土佐新荘 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   105 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 須崎市中心部周辺の山麓部に 所在する既成住宅地域 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 土佐新荘駅北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 須崎市中心部周辺に所在する住宅地域として今後も同様の住環境を維持していくものと予測する。災害に対する 警戒感等から近隣地域に対する需要の程度は低く、地価は当分の間、やや下落傾向で推移するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は須崎市内の住宅地域であり、なかでも周辺部及び郊外部の住宅地域との代替競争関係が強い。主たる需要 者は市内に居住する個人であり圏域外からの流入は少ない。近隣地域は中心部周辺の山麓部の低地に所在する既成住宅 地域である。利便性は認められるものの津波浸水懸念や土砂災害に対する警戒感も認められること等から宅地需要の程 度は低く、地価はやや下落傾向で推移している。土地取引の中心価格帯は７．５万円／坪程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では共同住宅等が見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投 資額に見合う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求める ことができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準 価格を標準に、価格形成要因の動向等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 基幹産業の不振等による地域経済の低迷、自 然災害に対する警戒感等により不動産需給は 低調である。 地域要因に特筆すべき変動は認められないも のの、災害に対する警戒感等から不動産需要 は縮小傾向が継続している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％