別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
土佐 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土佐 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎   TEL.
鑑定評価額 28,000,000 円  １㎡当たりの価格 56,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４外
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,300)

（その他）



(80,300)

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中規模の小売店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南16m県道、東側道 水道 伊野

7.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   320 ｍ、南    85 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土佐市中心街を縦貫する旧国
道沿いの商業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 伊野駅　南方

7.8km		 法令

規制		 （都） 
(70,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域内に格段の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は土佐市の幹線道路沿線及びその周辺の商業地域一円。同市の中心街へ向かう県道沿いの商業地域であり一
定の顧客吸収力を有する。現役世代を中心とする人口減少から新規投資は少ないが、スーパー、ＨＳ、ＤＳ等が建ち並
ぶ中心商業地域の一つであり当面現状維持が続く。典型的な需要者は全国から地元までの法人又は個人事業者であり、
総額は取引規模が個別的で相場を見出しがたいが、１８～１９万円／坪弱程度が中心価格帯であると推察する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、収益性を反映して取引された事例につき厳格な分析及び要因比較等を行っており、現実の事業用物件の市
場取引の実態を捉えた実証的な価格となっている。一方で、収益価格は、当該地域が自己使用が中心による収益獲得が
中心であって、賃貸による投資市場の成熟度が低いため低位に試算された。よって、実証性に優る比準価格を重視し、
収益価格を比較考量、代表標準地との比較検討を踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土佐 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [ 99.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.6]		 [101.0]
100		 56,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少・高齢化により、全般的な消費量の
縮小から収益性は低下しつつある。コロナ禍
からの制限緩は地価に顕在していない。


地価に影響する変動は認められない。




特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -9.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土佐 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｌ
Ｍ
-2037		 土佐市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15.8m県道、
南3m、二方路
（都） 

(80,300)
b ２４０１Ｅ
Ｋ
-301		 土佐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16.7m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ２４０１Ｌ
Ｍ
-2057		 土佐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.8m県道、
東4m、角地
（都） 

(80,300)
d ２４０１Ｌ
Ｍ
-2049		 土佐市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東12m県道、
北1.6m、
二方路
（都） 

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,000  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.7]
56,574 		 100
[ 100.0]
56,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
57,100 
b (　           ) 
43,215  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  97.0]
49,254 		 100
[  89.1]
55,279 
55,800 
c (　           ) 
61,250  		 100
[ 100.0]		 [  96.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
56,058 		 100
[ 100.0]
56,058 
56,600 
d (　           ) 
29,588  		 100
[ 100.0]		 [  96.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  68.7]
41,561 		 100
[  74.3]
55,937 
56,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -31.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,500 円／㎡]  



土佐 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,630,365 
1,258,835 
4,371,530 
3,804,160 
567,370 		 （　0.9443）
535,767 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     10,505,235 円　　　　（　     21,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土佐 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 178.50 Ｓ2 357.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   300 ％   300 ％   495 ㎡     26.7 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗の各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.50 
100.0 
178.50 
1,600 
285,600 		 3.0  856,800 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
178.50 
100.0 
178.50 
1,250 
223,125 		 3.0  669,375 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.00 
100.0 
357.00 

508,725 		 1,526,175 
0 
⑨年額支払賃料        508,725 円　×　12ヶ月　＝　       6,104,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されているため計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,104,700 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       488,376 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,616,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,526,175 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          14,041 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,630,365 円　　　　（　        11,374 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＥＫ（
賃貸）
　　　　-3003		 1,327  
(   1,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,609 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,604 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＥＫ（
賃貸）
　　　　-3004		 994  
(     972) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 78.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,593 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土佐 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 256,000 円  　　　　     51,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 305,235 円  　　　        6,104,700　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      211,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      384,000 円  　　　　     51,200,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        51,200 円  　　　　     51,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,258,835 円　（　　　　　　         2,543 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 51,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 138,000 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,804,160 円  
（　　　　　         7,685 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,630,365 円      
②総費用 1,258,835 円      
③純収益　①－② 4,371,530 円      
④建物等に帰属する純収益 3,804,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 567,370 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 535,767 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,505,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土佐 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４
 4906000257412-0000
2 　土佐市高岡町字西地頭名甲９１０番３
 4906000257415-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
土佐 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
土佐 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.
鑑定評価額 27,900,000 円  １㎡当たりの価格 56,300 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 46,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４外
 ②地積
　(㎡)		 495  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） 
(70,300)

（その他）



(80,300)

1.5:1		 店舗

Ｓ2		 中規模の小売店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南16m県道、東側道 水道 伊野

7.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西   320 ｍ、南    85 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 土佐市中心部に近接した旧国
道沿いの商業地域		 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 伊野駅南方

7.8km		 法令

規制		 （都） 
(70,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部に近接する旧国道沿いの商業地域であり、特段の変動要因もないが、商圏人口の減少や大型店舗等への顧
客の流出もあり、商業収益は低下しており、地価は下落基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     56,300 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     21,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、土佐市の中心部及びその周辺部の商業地域一円であり、幹線道路沿いの商業地につき代替性が高
い。地域は中心部に近接する旧国道沿いに位置し、中心的な商業地域であるが、商圏人口の減少や大型店舗等への顧客
の流出に加え、土佐バイパス沿いの商業地との競合による相対的地位の低下もあり、地価は下落基調である。典型的な
需要者は土佐市内の法人及び個人事業者であり、土地は坪当たり１８～２０万円程度の価格帯が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の市場において成立した取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は
、想定建物が生み出すであろう純収益を基に試算しており、収益性を反映した価格であるが、昨今の賃料水準の低下や
空室率の上昇、建築費の高騰により、新規投資への採算性が低下しており、低位に試算された。よって、説得力の高い
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　土佐 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     41,800 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 74.5]		 [101.0]
100		 56,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     56,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 土佐市の商業地は、商圏人口の減少や大型店
舗等への顧客の流出もあり、既成商業地の収
益性の低下がみられ、事業用地の需要は減少
傾向である。

中心部に近接する旧国道沿いの中心的な商業
地域であるが、商圏人口の減少やバイパス沿
いの商業地との競合もあり、地価は下落基調
である。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -24.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 土佐 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｌ
Ｍ
-2037		 土佐市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15.8m県道、
南3m、二方路
（都） 

(80,300)
b ２４０１Ｅ
Ｋ
-301		 土佐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東16.7m県道、
中間画地
（都） 

(60,200)
c ２４０１Ｌ
Ｍ
-2057		 土佐市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.8m県道、
東4m、角地
（都） 

(80,300)
d ２４０１Ｌ
Ｍ
-2004		 土佐市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北16.4m県道、
南4.9m、
二方路
（都） 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,000  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.7]
56,574 		 100
[ 100.0]
56,574 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
57,100 
b (　           ) 
43,215  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[  90.0]		 100
[  97.0]
49,254 		 100
[  90.0]
54,727 
55,300 
c (　           ) 
61,250  		 100
[ 100.0]		 [  96.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
56,058 		 100
[ 101.0]
55,503 
56,100 
d (　           ) 
81,675  		 100
[ 100.0]		 [  98.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
79,249 		 100
[ 100.0]
79,249 
80,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　  -0.1 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +1.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -2.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     56,300 円／㎡]  



土佐 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,564,536 
1,248,635 
4,315,901 
3,752,150 
563,751 		 （　0.9443）
532,350 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　     10,438,235 円　　　　（　     21,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
土佐 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 178.50 Ｓ2 357.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都）

 80 ％   300 ％   300 ％   495 ㎡     26.7 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建店舗の各階フロア貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
178.50 
100.0 
178.50 
1,600 
285,600 		 2.0  571,200 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
178.50 
100.0 
178.50 
1,250 
223,125 		 2.0  446,250 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
357.00 
100.0 
357.00 

508,725 		 1,017,450 
0 
⑨年額支払賃料        508,725 円　×　12ヶ月　＝　       6,104,700 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,104,700 円　　×　　   9.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       549,423 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,555,277 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,017,450 円　×　　  91.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,259 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,564,536 円　　　　（　        11,241 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＥＫ（
賃貸）
　　　　-3002		 1,534  
(   1,509) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,581 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,603 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,600 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＥＫ（
賃貸）
　　　　-3003		 1,327  
(   1,308) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 80.0]
1,859 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
土佐 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 252,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 305,235 円  　　　        6,104,700　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      211,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      378,700 円  　　　　     50,500,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,500 円  　　　　     50,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,248,635 円　（　　　　　　         2,522 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 136,000 円／㎡　×　     357.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,752,150 円  
（　　　　　         7,580 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,564,536 円      
②総費用 1,248,635 円      
③純収益　①－② 4,315,901 円      
④建物等に帰属する純収益 3,752,150 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 563,751 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 532,350 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,075 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     10,438,235 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      21,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 土佐 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　土佐市高岡町字西地頭名甲９０９番４
 4906000257412-0000
2 　土佐市高岡町字西地頭名甲９１０番３
 4906000257415-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考