鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
土佐 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土佐 5-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　小坂　雄一郎

TEL.

鑑定評価額

6,210,000 円

１㎡当たりの価格

41,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月14日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,300) （その他）
	1:5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南6.9m市道	水道	伊野 7.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 175 ｍ、西 55 ｍ、南 75 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

低層店舗、併用住宅等が見ら
れる旧来からの商店街

街

路

６．９ｍ市道

交通

施設

伊野駅　南方

7.6km

法令

規制

（都）
(70,300)

⑤地域要因の将
　来予測

地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,700 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、土佐市の中心市街地及びその周辺部の商業地域一円。典型的な需要者は個人の事業者層。近隣地域は旧
来からの小規模店舗を中心とする近隣商業地域であるが、人口減少及び消費形態の変化等に加え大型店舗との競合によ
り商業地域としての地位の低下が続いており、住宅地への移行が徐々に進む。総額については取引規模が個別的であっ
て相場として見いだし難いが、１４万円／坪程度が中心価格帯であると思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、需要者層の視点が近似した事例を採用し、厳密に補修正、要因比較等を行ったことから現実の市場取引の
実態を捉えた実証的な価格が得られた。一方で、収益価格は賃料負担を超える収益性がなく自己使用中心の地域であっ
て期待賃料を獲得できないことや住宅地への移行が進むことから著しく低位に求められた。よって、実証性等に優る比
準価格を採用し、収益価格を参考に留め、市場の動向の検討を踏まえて、上記のとおりに鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     41,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

必需品中心の商業地においては、コロナ禍制
限緩和の影響は少なく、人口減少・高齢化に
より、小規模の小売店街の総収益性は低下し
つつある。

特筆すべき変動は認められない。

特に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

土佐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＬＭ -2045	土佐市		更地	（　）	長方形	北6.9m市道、南4.4m、二方路		（都） (80,300)
b	２４０１ＬＭ -2055	土佐市		建付地	（　）	長方形	南8.7m市道、西2.8m、角地		（都） (80,300)
c	２４０１ＬＭ -2041	土佐市		底地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、中間画地		（都） (70,300)
d	２４０１ＬＭ -2057	土佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.8m県道、東4m、角地		（都） (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 43,000	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,710	100 [ 100.0]	41,710	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,700
b	(　 ) 26,236	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 60.0]	100 [ 102.0]	42,183	100 [ 102.0]	41,356		41,400
c	(　 24,606) 41,010	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	41,391	100 [ 99.0]	41,809		41,800
d	(　 ) 61,250	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,058	100 [ 134.1]	41,803		41,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +9.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +23.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,700 円／㎡]

土佐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,834,489	616,592	2,217,897	2,132,410	85,487	（　0.9443） 80,725	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,582,843 円　　　　（　 10,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土佐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	5.3 m x 28.0 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

階段等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	96.0	96.00	1,495	143,520	2.0	287,040
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	94.0	94.00	1,200	112,800	2.0	225,600
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	95.0	190.00		256,320		512,640
								0

⑨年額支払賃料	256,320 円　×　12ヶ月　＝　 3,075,840 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,075,840 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 246,067 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,829,773 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	512,640 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,716 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,834,489 円　　　　（　 19,023 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＥＫ（賃貸）　　　　-3002	1,534 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,549	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,497 円/㎡　月額支払賃料（　 1,495 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４０１ＥＫ（賃貸）　　　　-3003	1,327 ( 1,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,487
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土佐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,500 円	28,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	153,792 円	3,075,840　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 215,200 円	28,700,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,700 円	28,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 616,592 円　（　　　　　　 4,138 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,700,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,132,410 円（　　　　　 14,311 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,834,489 円
②総費用	616,592 円
③純収益　①－②	2,217,897 円
④建物等に帰属する純収益	2,132,410 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	85,487 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	80,725 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 542 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,582,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,600 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

土佐 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３	4906000246413-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
土佐 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

土佐 5-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　森澤　博之

TEL.

鑑定評価額

6,200,000 円

１㎡当たりの価格

41,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	36,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３				②地積　(㎡)	149 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都） (70,300) （その他）
	1:5	店舗兼住宅Ｗ2	小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域	南6.9m市道	水道	伊野 7.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 175 ｍ、西 55 ｍ、南 75 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 175 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

低層店舗、共同住宅等が見ら
れる旧来からの商店街

街

路

６．９ｍ市道

交通

施設

伊野駅南方

7.6km

法令

規制

（都）
(70,300)

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商店街であるが、消費形態の変容や大型店舗等への顧客の流出もあり、商況は
低迷し、衰退傾向が続いており、緩やかに住宅地へと移行していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 41,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 9,380 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、土佐市の中心部及びその周辺部の商業地域一円である。地域は中心部に位置する旧来からの小規
模店舗等を中心とした近隣商業地域であるが、商圏人口の減少や消費形態の変容、大型店舗等への顧客の流出もあり、
商況は低迷しており、閉鎖店舗も多く、衰退傾向が続いている。典型的な需要者は土佐市内の法人及び個人事業者であ
り、土地は坪当たり１３～１４万円程度の価格帯が中心であり、周辺の住宅地価格と近接している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、実際の市場において成立した取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は
、想定建物が生み出すであろう純収益を基に試算しており、収益性を反映した価格であるが、昨今の賃料水準の低下や
空室率の上昇、建築費の高騰により、新規投資への採算性が低下しており、低位に試算された。よって、説得力の高い
比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

土佐市の商業地は、商圏人口の減少や大型店
舗等への顧客の流出もあり、既成商業地の収
益性の低下がみられ、事業用地の需要は減少
傾向である。

中心部の古くからの商店街であるが、商圏人
口の減少や大型店舗等への顧客の流出もあり
、商況は低迷しており、地域は衰退傾向であ
る。

特にない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

土佐 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＬＭ -2057	土佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北14.8m県道、東4m、角地		（都） (80,300)
b	２４０１ＬＭ -2055	土佐市		建付地	（　）	長方形	南8.7m市道、西2.8m、角地		（都） (80,300)
c	２４０１ＬＭ -2041	土佐市		底地	（　）	ほぼ長方形	北6.8m市道、中間画地		（都） (70,300)
d	２４０１ＬＭ -2043	土佐市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4.1m市道、中間画地		（都） (70,246)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,250	100 [ 100.0]	[ 96.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	56,058	100 [ 134.6]	41,648	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	41,600
b	(　 ) 26,236	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ 55.0]	100 [ 102.0]	45,223	100 [ 108.0]	41,873		41,900
c	(　 24,606) 41,010	100 [ 100.0]	[ 97.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	41,179	100 [ 100.0]	41,179		41,200
d	(　 ) 42,333	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	42,595	100 [ 103.0]	41,354		41,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 41,600 円／㎡]

土佐 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,788,147	609,940	2,178,207	2,102,690	75,517	（　0.9443） 71,311	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	1,398,255 円　　　　（　 9,380 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

土佐 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	100.00	Ｓ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）	70 ％	300 ％	300 ％	149 ㎡	5.3 m x 28.0 m	前面道路：市道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建店舗の各階フロア貸しを想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

地域特性と対象地の個別性を考慮し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	100.00	96.0	96.00	1,490	143,040	2.0	286,080
							0.0	0
2～ 2	店舗	100.00	94.0	94.00	1,190	111,860	2.0	223,720
							0.0	0
～

～

～

計		200.00	95.0	190.00		254,900		509,800
								0

⑨年額支払賃料	254,900 円　×　12ヶ月　＝　 3,058,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 190.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,058,800 円　　×　　 9.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 275,292 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,783,508 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	509,800 円　×　　 91.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,639 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,788,147 円　　　　（　 18,712 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＥＫ（賃貸）　　　　-3002	1,534 ( 1,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,318	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,492 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４０１ＥＫ（賃貸）　　　　-3003	1,327 ( 1,308)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [ 80.0]	1,555
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

土佐 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	141,500 円	28,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	152,940 円	3,058,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 46,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 212,200 円	28,300,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,300 円	28,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 609,940 円　（　　　　　　 4,094 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,300,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,102,690 円（　　　　　 14,112 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,788,147 円
②総費用	609,940 円
③純収益　①－②	2,178,207 円
④建物等に帰属する純収益	2,102,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	75,517 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	71,311 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 479 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,398,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,380 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

土佐 5-1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	土佐市高岡町字中町北側乙１６０番３	4906000246413-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考