令和6年1月15日　提出 土佐 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   土佐 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 6,890,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐市高岡町字青木甲２１７２番１０ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,300) （その他） (70,282) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 つ県道背後の住宅地 域 南4.7m市道 水道 伊野 8.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心部のほど近くに形成され た戸建住宅地域 街 路 基準方位　北　４． ７ｍ市道 交通 施設 伊野駅　南方 8.3km 法令 規制 （都）  (70,282) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、土佐市の中心市街地及びその周辺部の中位な一般住宅地域一円。中心部に位置し生活利便性が良好な住 宅地域。典型的な需要者は自己の居住目的に取得する中位の一般所得者層。人口減少が進むなか、周辺の新興小規模分 譲住宅地に需要が流れる傾向にあり近隣地域の需要も安定的ではあるが空き家解消余力はなく緩やかではあるが地価下 落傾向にある。更地は取引規模が分散的であり中心価格帯は坪単価で１３～１４万円程度であると推察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域においては、自己使用目的の取引が支配的で投資物件としての市場が未成熟であり収益価格が規範とならない ため収益還元法は適用しなかった。一方で、比準価格は、近隣地域に近接した地域内を中心に需要者層が類似する規範 性を有する事例を採用し価格を決定したことから、その精度及び実証性が高い。そこで、規範性の高い比準価格を採用 し、売買情報や市場における需給の変化等の検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 震災による非浸水地域の需要は堅調に推移し ているが、人口減少による需要縮小が見られ る。コロナ禍制限緩和の影響は地価に顕現し ていない。 特筆すべき変動は認められない。 特に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％