令和6年1月15日　提出 南国 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   南国 9-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　門田　勝利   TEL.

鑑定評価額 357,000,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 南国市岡豊町小篭字寅居１５８番２外 ②地積 　(㎡) 13,930   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (70,200) 不整形 1:8.5 事務所兼荷捌所 Ｓ2 内陸部に大規模流通 業務施設が所在する 地域 東8m市道、北側道 水道 土佐大津 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    85 ｍ、南   130 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    10,000 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 内陸型工業地域（流通業務施 設地） 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 土佐大津駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 路地状部分含む　　　　　　　　　  -5.0 間口狭小　　　　　　　　　　　　  -5.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 水路介在　　　　　　　　　　　　  -3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南国市及び周辺市町村の物流施設用地等の工業地域が存する圏域。近隣地域は国道３２号、国道１９５号 （あけぼの街道）、インターチェンジ等との関係位置が優れる。津波等の災害懸念が小さい内陸部に位置している。典 型的な需要者は県内外の物流関連の法人である。流通業務施設地の拠点としての立地は良好で需要者の選好性は高い。 交通性に優れ災害懸念が小さい工業地の地価は上昇傾向が継続。取引の価格帯は坪５～１３万円前後が見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内の自社の流通業務施設が多い地域である。賃貸市場が未成熟であるため、資料の収集等が 困難である。適切な純収益等の把握が出来ないため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は各種補修正、要因比 較を適切に行い、実証的かつ規範性のある価格が得られた。採用事例は需要者の類似性が認められる工業地の取引であ る。したがって、一般的要因、市場の需給動向等に留意して比準価格を標準とし鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部で弱めの動きがみられるものの、内陸部 の物流施設用地等に対する需要は堅調である 。 地域要因に格別の変動は認められない。 特にない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％