別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
南国 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南国 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　門田　勝利   TEL.
鑑定評価額 8,380,000 円  １㎡当たりの価格 73,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南国市大ソネ字小梅甲１６４０番１７
 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
不整形
1:2		 店舗

Ｗ2		 小売店舗が建ち並ぶ
県道沿いの既成商業
地域		 南6.7m県道 水道、下水 後免町

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   110 ｍ、南    65 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの旧来からの商業地
域		 街

路		 ６．７ｍ県道 交通

施設		 後免町駅南西方

240m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 背後の住宅地域の価格水準の上昇や「海洋堂ＳｐａｃｅＦａｃｔｏｒｙなんこく」のオープン等により、需要は
増加傾向にあると予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     40,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南国市内の中心部及びその周辺市町村の商業地域の圏域である。同一路線の西側近接での「海洋堂Ｓｐａ
ｃｅＦａｃｔｏｒｙなんこく」の開館により人流が増加している。背後住宅地の地価についても上昇している。地価は
安定的に推移していたが微かに上昇に転じている。典型的な需要者は県内外の法人や市内の個人事業者がみられる。更
地としての中心価格帯は２４～２５万円／坪前後と推定される。ただし、画地規模や業種等によるバラツキがある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は、古い既成商業地域である。地域内では、自己使用目的での取引が中心であること及び賃貸需給の不均衡等
から収益価格の規範性は相対的に劣るものと判断する。一方、比準価格の試算では、各種補修正、要因比較も適切に行
われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。よって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との
検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南国 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,000 円／㎡		 [101.0]
100		 100
[100.0]		 100
[114.3]		 [ 99.0]
100		 73,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一部で弱めの動きがみられるものの、個人消
費等を中心に持ち直しの動きが続いている



特段の変動は認められない。




特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南国 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｈ
Ｈ
-3031		 南国市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北10m県道、
北西2.4m、
準角地
｢調区｣ 

(60,200)
b ２４０１Ｈ
Ｈ
-3030		 南国市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西12m県道、
南18m、角地
近商
特別用途地区
(90,300)
c ２４０１Ｈ
Ｈ
-3013		 南国市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北5m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４０１Ｈ
Ｈ
-3029		 南国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.6m県道、
北4.9m、西1m、
三方路
近商

(90,300)
e ２４０１Ｈ
Ｈ
-1005		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西20m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,900  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.9]
60,566 		 100
[  82.7]
73,236 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
72,500 
b (　     31,035) 
62,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
73,810 		 100
[  99.8]
73,958 
73,200 
c (　     65,202) 
65,202  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
65,202 		 100
[  85.6]
76,171 
75,400 
d (　           ) 
78,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
76,938 		 100
[ 103.0]
74,697 
74,000 
e (　           ) 
77,027  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
79,092 		 100
[ 107.0]
73,918 
73,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     73,600 円／㎡]  



南国 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,924,047 
562,546 
2,361,501 
2,110,120 
251,381 		 （　0.9443）
237,379 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,654,490 円　　　　（　     40,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南国 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 69.00 Ｓ3 196.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   114 ㎡      8.3 m x   15.6 m  前面道路：県道     　   6.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗：フロア貸　２，３階：１Ｋ２戸、各約２９㎡ ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 共用部分　１７．６％
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
58.40 
80.3 
46.90 
1,676 
78,604 		 3.0  235,812 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
69.00 
83.3 
57.48 
1,480 
85,070 		 2.0  170,140 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.40 
82.4 
161.86 

248,744 		 576,092 
0 
⑨年額支払賃料        248,744 円　×　12ヶ月　＝　       2,984,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     161.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,984,928 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       186,296 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,918,632 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           576,092 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,415 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,924,047 円　　　　（　        25,650 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＤＫ（
賃貸）
　　　　-7002		 1,972  
(   1,915) 		 100
[100.0]		 [ 97.9]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,738 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,680 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,676 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＤＫ（
賃貸）
　　　　-7003		 1,185  
(   1,165) 		 100
[100.0]		 [ 97.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 82.0]		 100
[100.0]
1,570 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南国 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,000 円  　　　　     28,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 155,246 円  　　　        3,104,928　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,800 円  　　　　     28,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         562,546 円　（　　　　　　         4,935 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 139,000 円／㎡　×　     196.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,110,120 円  
（　　　　　        18,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,924,047 円      
②総費用 562,546 円      
③純収益　①－② 2,361,501 円      
④建物等に帰属する純収益 2,110,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 251,381 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 237,379 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,654,490 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      40,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南国 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南国市大ソネ字小梅甲１６４０番１７
 4910000088891-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
南国 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
南国 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　橋本　隆行   TEL.
鑑定評価額 8,410,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 南国市大ソネ字小梅甲１６４０番１７
 ②地積
　(㎡)		 114  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)

（その他）
不整形
1:2		 店舗

Ｗ2		 小売店舗が建ち並ぶ
県道沿いの既成商業
地域		 南6.7m県道 水道、下水 後免町

240m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西   110 ｍ、南    65 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  13.5 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 県道沿いの旧来からの近隣商
業地域		 街

路		 ６．７ｍ県道 交通

施設		 後免町駅南西方

240m		 法令

規制		 近商
(80,300)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域内では「海洋堂ＳｐａｃｅＦａｃｔｏｒｙなんこく」がオープンし順調な集客をみせている。さらに、
背後の住宅地域の価格水準との牽連性等により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     42,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、南国市中心部及び周辺の商業地域一円である。需要者は、個人事業者が中心であり、県内法人もみられ
る。近隣地域内では「海洋堂ＳｐａｃｅＦａｃｔｏｒｙなんこく」が令和３年３月にオープンし順調な集客をみせてい
る。背後の住宅地域の人口は増加傾向にあり住宅地域の価格水準との牽連性等により、地価は上昇傾向で推移している
。土地の価格水準は、規模等の個別性によりまちまちであるが、坪当たり２４万～２５万円程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域では、投資に見合う賃料市場が形成されておらず、収益価格はやや低位に求められた。賃料収益に基づく収益
価格が規範となっていない状況で収益価格の規範性は比準価格に比べてやや劣ると思料する。比準価格は、市場の動向
を反映し規範性は相対的に高いと判断される。よって本件では、より説得力の高い比準価格を重視し、収益価格を比較
考量のうえ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　南国 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     84,000 円／㎡		 [101.2]
100		 100
[100.0]		 100
[114.2]		 [ 99.0]
100		 73,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     73,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 背後地は良好な住宅地で人口増加が見受けら
れ、商況は比較的安定しており、地価は上昇
基調である。


近隣地域内で「海洋堂ＳｐａｃｅＦａｃｔｏ
ｒｙなんこく」がオープンした。



特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　 +10.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 南国 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｄ
Ｋ
-703		 南国市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 西8.6m県道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４０１Ｈ
Ｈ
-3030		 南国市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西12m県道、
南18m、角地
近商
特別用途地区
(90,300)
c ２４０１Ｈ
Ｈ
-3057		 南国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南西6m市道、
北1m、二方路
商業

(80,360)
d ２４０１Ｈ
Ｈ
-3029		 南国市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東6.6m県道、
北4.9m、西1m、
三方路
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
68,583  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
69,276 		 100
[  92.1]
75,218 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.0]
　　　　 100
74,500 
b (　     31,035) 
62,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  84.0]
73,810 		 100
[  97.9]
75,393 
74,600 
c (　           ) 
90,100  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
91,010 		 100
[ 120.3]
75,653 
74,900 
d (　           ) 
78,400  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.9]
76,938 		 100
[ 103.0]
74,697 
74,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -16.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     74,500 円／㎡]  



南国 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,934,917 
564,798 
2,370,119 
2,110,120 
259,999 		 （　0.9443）
245,517 		 （  5.4 -  0.3 ）
5.1％  
⑧収益価格 　      4,814,059 円　　　　（　     42,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
南国 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 69.00 Ｓ3 196.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   300 ％   300 ％   114 ㎡      8.3 m x   15.6 m  前面道路：県道     　   6.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸し）、２階以上共同住宅（約２９㎡の１Ｋ２戸） ⑦有効率　  82.4 ％
の理由		 標準的使用及び個別的要因を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
58.40 
80.3 
46.90 
1,756 
82,356 		 3.0  247,068 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
69.00 
83.3 
57.48 
1,480 
85,070 		 2.0  170,140 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.40 
82.4 
161.86 

252,496 		 587,348 
0 
⑨年額支払賃料        252,496 円　×　12ヶ月　＝　       3,029,952 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     161.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         120,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,029,952 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         120,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　       220,497 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,929,455 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           587,348 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,462 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,934,917 円　　　　（　        25,745 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＨＨ（
賃貸）
　　　　-2001		 2,182  
(   2,147) 		 100
[100.0]		 [ 97.7]
100		 100
[105.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,765 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,756 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＨＨ（
賃貸）
　　　　-2002		 1,972  
(   1,915) 		 100
[100.0]		 [ 96.2]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,754 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
南国 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 142,000 円  　　　　     28,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 157,498 円  　　　        3,149,952　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      198,800 円  　　　　     28,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,400 円  　　　　     28,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         564,798 円　（　　　　　　         4,954 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9443    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 139,000 円／㎡　×　     196.40 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0743     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 ×  30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,110,120 円  
（　　　　　        18,510 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,934,917 円      
②総費用 564,798 円      
③純収益　①－② 2,370,119 円      
④建物等に帰属する純収益 2,110,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 259,999 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 245,517 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,154 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,814,059 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      42,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 南国 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　南国市大ソネ字小梅甲１６４０番１７
 4910000088891-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考