令和6年1月15日　提出 安芸 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安芸 5-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.

鑑定評価額 5,680,000 円  １㎡当たりの価格 34,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安芸市本町４丁目１６６６番１ ｢本町４－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:3.5 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗が多い繁華 性の劣る近隣商業地 域 南6.7m市道 水道、下水 あき総合病院前 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   295 ｍ、南   110 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       175 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 中心市街地の旧来からの近隣 商業地域 街 路 ６．７ｍ市道 交通 施設 あき総合病院前駅　南 東方 700m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 近傍に新駅が開設されたが、地域内に特筆すべき変動は認められず、商業地域としての繁華性の低下が続いてい る。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     34,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸市の中心市街地及びその周辺部の商業地域一円。典型的な需要者は個人の事業者層。近隣地域は旧 来からの地域住民を主な顧客とする物販等の小規模店舗を中心とする近隣商業地域であるが、人口減少及び消費形態の 変化、大型店舗の出店等から閉店する店舗も年々多くなり商業地域としての特性は薄れており住宅地への移行が進む。 総額は取引規模が個別的であって相場の把握が困難であるが、１１．５万円／坪程度が中心価格帯と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、疲弊した地域経済を背景に収益性は低く、店舗等の収益物件を想定しても投資採算性から非現実的であり 、収益価格の試算は行わない。他方、比準価格は取引自体が少ないなか事例選択要件を満たした事例を厳密に時点修正 、要因分析を行った。僅少な範囲内の比準価格はその妥当性を確保できた。よって、実証性を保持する比準価格を採用 し、一般的要因・地域要因の変動状況及び代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安芸 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     42,600 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [122.0] [100.0] 100 34,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に 回復傾向である。円安等を発端とする国内経 済不安定の影響は長引き、今後の地価への影 響は不透明。 特筆すべき変動は認められず、商業地域とし ての繁華性の低下が続いている。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％