令和6年1月15日　提出 室戸 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室戸 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.

鑑定評価額 1,440,000 円  １㎡当たりの価格 13,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室戸市室戸岬町字宮ノ南道ノ下４６６９番２ ②地積 　(㎡) 108   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに漁 家住宅等が見られる 住宅地域 南西3.3m市道 水道 奈半利 27.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南   100 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 室戸岬漁港に近い臨海部の既 存漁家住宅地域である。津波 浸水想定区域にある。 街 路 基準方位　北３．３ ｍ市道 交通 施設 奈半利駅南東方 27.0km 法令 規制 （都）  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 国道５５号背後、室戸岬港背後に漁業関係者の住宅を中心に形成された住宅地域である。地価は津波被害懸念や 少子高齢化等の影響で住宅需要の低迷を反映し下落傾向。下落傾向は続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内中心市街地及びその周辺部住宅地域一帯で、特に室戸岬漁港周辺の漁家住宅地域の選好性が強い。 典型的需要者は地域に地縁性を有する一次取得者で自己の居住用として取得する事を企図する個人である。地域基幹産 業である漁業の低迷、津波浸水被害懸念、土砂災害懸念と低迷する地域経済や自然的条件を反映して土地需要の減少は 続く。少子高齢化、基幹産業の脆弱性等が露呈された状況を考慮し地価水準は４万円～５万円／坪程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は、室戸岬漁港周縁部の既存漁家住宅地域である。近隣には共同住宅等の収益物件は殆ど無く、収益物件の想 定は非現実的であり収益価格の試算は断念した。他方、市場の典型的需要者は主に居住の快適性、利便性の面から不動 産の購入を決定する者である。周辺地域で発生した事例を厳選した上で各補修正、地域要因の比較等が適正である実証 性ある比準価格を標準に、価格形成要因の動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　室戸 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.1] 100 100 [100.0] 100 [160.3] [102.0] 100 13,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に 回復傾向である。円安等を発端とする国内経 済不安定の影響は長引き、今後の地価への影 響は不透明。 津波浸水被害に加えて土砂災害の被害も懸念 される。少子高齢化の進行が特に顕著で若年 層の移出も加わり地価は下落傾向が継続して いる。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.1 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +57.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％