令和6年1月15日　提出 室戸 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   室戸 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.

鑑定評価額 2,840,000 円  １㎡当たりの価格 21,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 室戸市室津字植松２３８８番４ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南西4m市道 水道 奈半利 24.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 室戸市役所に近い一般住宅団 地（植松団地）。津波浸水想 定区域にある。 街 路 基準方位　北４．０ ｍ市道 交通 施設 奈半利駅南東方 24.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に特段の変動は無く、地価は津波被害懸念を織り込んで推移してきている。地方都市特有の少子高齢化 等の影響で住宅需要は低調である。地価は今後も下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、室戸市中心部市街地及び周辺地域の住宅地域一帯。主たる典型的需要者は、自己の居住用不動産取得を 企図する個人エンドユーザーである。地方圏特有の産業基盤低迷化が顕著に現れており種々の地域活性化政策は効果が 薄い。地域経済の低迷や津波被害懸念と併せて人口減少率は高位で推移し、新築着工は戸建が少なく、住宅地に対する 土地需要は低い。地価は継続的に下落傾向を維持し、地価水準は、概ね７万円／坪強水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺地域は、多数の一般住宅が存在する地域であり共同住宅等は極めて少ない。事業収支の観点から収益物件の想定は 現実的でないため、収益価格の試算は断念した。他方地域に於ける市場の典型的需要者は、居住の快適性、利便性の面 から不動産の購入を決定する者で、比準価格は規範性が特に高い。特に今回多数の事例を厳選して各補修正、各要因の 比較等を行い実証性ある比準価格を標準に、価格形成要因の動向等に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に 回復傾向である。円安等を発端とする国内経 済不安定の影響は長引き、今後の地価への影 響は不透明。 室津地区中心部の既成住宅地で地域要因に変 動はない。人口減、高齢化、津波懸念により 土地需要回復の兆しは少なく、地価の下落傾 向は続く。 特に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％