令和6年1月15日　提出 高知 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 9-2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　中村　健   TEL.

鑑定評価額 364,000,000 円  １㎡当たりの価格 18,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市布師田字源右衛門３９５０番１外 ②地積 　(㎡) 19,979   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 2.5:1 工場 中規模工場が建ち並 ぶ機械関連の内陸型 工業団地 南22m国道、東側道 水道、ガス、下水 土佐一宮 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   130 ｍ、南   180 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　  90.0 ｍ、規模　　    18,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高知機械工業団地 街 路 ２２ｍ国道 交通 施設 土佐一宮駅　南西方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の標準的使用は現状のまま推移するものと予測。比較的利便性の高い立地条件にある工業団地であるた め、地価は概ね横這い～強含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県中央部の工業地域の圏域で、標準地は高知市に存する内陸型の工業地と代替関係が強い。需要者は機械 金属加工業及びその関連業界の法人が典型的。系統連続性やＩＣへの接近性等が比較的良好な地域で、潜在的な土地需 要は存するものと思われるが、不確実性の高い不安定な経済情勢下にあって地価上昇に至らず、対前年比横這いで推移 。需要の中心価格帯は、工業地の取引が少なく、把握が困難であるが、土地の単価で６万円／坪程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法の適用に当たっては、要因比較可能な事例が少なかったが、場所的に収集選択の範囲を広げ、同一需給 圏内から工業地の４事例を採用し得た。試算した比準価格は実証的価格であり、規範性が認められる。近隣地域内では 自用目的の取引が支配的であり、賃貸借市場が未成熟であるため、収益還元法の適用は行わなかった。以上の検討によ り、比準価格を標準とし、市場の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県内の景気は複数の分野で持ち直し、改善の 兆候が見られる。一方で市内の不動産市況は 快適性や利便性に応じて好不調の二極化が強 まっている。 標準的使用に変化はないが、利便性良好な立 地にある工業団地で、近隣地域の地価水準は 対前年比で横這いの傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％