鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
高知 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-17

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　原田　春芽

TEL.

鑑定評価額

154,000,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市高須１丁目９０９番１外｢高須１－１７－３１｣				②地積　(㎡)	1,506 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	台形 1:3.5	事務所ＲＣ4	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南23m国道、西側道	水道、下水	高知 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 180 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

高知市東部郊外における幹線
道路沿いの商業地域

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

高知駅南東方

5.0km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

代替・競争等の関係に立つ高知北環状線や弥右衛門地区等との競合から選好性は減退しつつあるものの、値頃感
から需要は概ね均衡しているものと見られ、今後も暫くは横這い傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内郊外部に位置する幹線道路沿いの商業地域全域である。需要は沿道型サービスを得意とする県内外の
法人が典型的である。直近では原材料価格高騰の影響を受けて大型店舗の出店意欲に陰りが見られるものの、基本的に
郊外型商業地に対する需要は堅調である。近年は高知北環状線や弥右衛門地区との競合から近隣地域の相対的地位はや
や低下したものの、ここ最近は概ね需給が均衡しつつある。なお、中心的価格帯は１０万円／㎡前後と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

周辺では店舗や事務所需要が中心的であるが、市場内における競争力がやや低下気味である他、最近では建築費高騰の
影響から投資に見合うだけの賃料水準も形成されておらず、収益価格は低位に試算された。他方、比準価格は、距離を
有する事例も採用しているものの代替・競争等の関係に立つ有力な事例を採用しており実証的な価格が得られた。よっ
て本件では比準価格を重視しつつ収益価格を参考に、市場の需給動向を勘案して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県内景気は消費を中心に、雇用、所得等が改
善傾向にあるほか、観光も増加している一方
、設備投資や住宅投資等は増勢が鈍化する動
きが指摘される。

競合する高知北環状線や弥右衛門地区等との
関係から当該地域に対する選好性は徐々に低
下しつつあるものの、地域要因に特段の変動
は認められない。

変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＬＭ -113	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、西6.1m、角地		準工 (60,200)
b	２４０１ＭＹ -1007	高知市		底地	（　）	ほぼ台形	北西21m国道、中間画地		近商 (80,200)
c	２４０１ＨＨ -1005	高知市		更地	（　）	不整形	北西20m県道、中間画地		準住居 (60,200)
d	２４０１ＧＮ -1007	高知市		建付地	（　）	台形	南東23m国道、北3.6m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 81,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	87,977	100 [ 90.0]	97,752	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,800
b	(　 53,262) 106,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	107,600	100 [ 103.0]	104,466		104,000
c	(　 ) 77,027	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	79,092	100 [ 80.0]	98,865		98,900
d	(　 ) 104,134	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	85,318	100 [ 85.0]	100,374		100,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

高知 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			比較が可能となるような素地事例や造成事例等の収集が困難であり適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,922,472	3,367,384	11,555,088	7,271,680	4,283,408	（　0.9450） 4,047,821	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	80,956,420 円　　　　（　 53,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ2	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,506 ㎡	23.0 m x 76.4 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し、２階建（１．２階店舗）　駐車場３４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,844	663,840	4.0	2,655,360
							0.0	0
2～ 2	店舗	360.00	100.0	360.00	1,780	640,800	4.0	2,563,200
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	100.0	720.00		1,304,640		5,218,560
								0

⑨年額支払賃料	1,304,640 円　×　12ヶ月　＝　 15,655,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,655,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 782,784 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,872,896 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,218,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,576 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,922,472 円　　　　（　 9,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＫＨ（賃貸）　　　　-102	1,525 ( 1,485)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	1,834	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,844 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４０１ＫＨ（賃貸）　　　　-103	1,601 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,873
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	494,000 円	98,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	782,784 円	15,655,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,152,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 741,000 円	98,800,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	98,800 円	98,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	98,800 円	98,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,367,384 円　（　　　　　　 2,236 円／㎡）　　（経費率　　 22.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	98,800,000 円	設計監理料率　 132,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,271,680 円（　　　　　 4,828 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,922,472 円
②総費用	3,367,384 円
③純収益　①－②	11,555,088 円
④建物等に帰属する純収益	7,271,680 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,283,408 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,047,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,688 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,956,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,800 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市高須一丁目９０９番１	4900000184625-0000
2	高知市高須一丁目９０９番４	4900000184628-0000
3	高知市高須一丁目９１０番２	4900000184630-0000
4	高知市高須一丁目９２０番６	4900000184673-0000
5	高知市高須一丁目９２０番７	4900000184674-0000
6	高知市高須一丁目９２４番４	4900000184693-0000
7	高知市高須一丁目９２４番５	4900000184694-0000
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
高知 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 5-17

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　門田　勝利

TEL.

鑑定評価額

154,000,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	82,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	高知市高須１丁目９０９番１外｢高須１－１７－３１｣				②地積　(㎡)	1,506 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）特別用途地区
	台形 1:3.5	事務所ＲＣ4	店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域	南23m国道、西側道	水道、下水	高知 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 220 ｍ、西 180 ｍ、南 70 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 23.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

高知市東部郊外における　幹
線道路沿いの商業地域

街

路

２３ｍ国道

交通

施設

高知駅南東方

5.0km

法令

規制

準工
(60,200)
特別用途地区

⑤地域要因の将
　来予測

今後も同様な傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 102,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 55,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は高知市及び周辺市町村における商業地域の圏域である。特に高知市郊外部の幹線道路沿いの商業地域との
代替性が強い。高知市中心部寄りの路線型商業地域と比較すると競争力にやや弱さがある。車両通行量は比較的多い。
幹線道路沿線において規模を確保できる路線型商業施設用地の需給バランスは悪くはない。典型的需要者は県内外の法
人、個人事業者等。中心価格帯は坪当たり３３～３４万円と推定されるが規模や業種等によりバラツキがみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では土地建物の投資に見合う賃料水準が形成されておらず収益価格は低位に求められた。比準価格の試算は、
各種補修正、要因比較も適切に行われ実証的かつ規範性のある価格が得られた。採用事例は幹線道路沿線に存する商業
地の事例で需要者の類似性が認められる。したがって、市場を反映した比準価格を重視し収益価格を参考に市場の需給
動向等を勘案のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

一部で弱めの動きがみられるものの、個人消
費等を中心に持ち直しの動きが続いている。

地域要因に特段の変動は見られない。

変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

高知 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＭＹ -1007	高知市		底地	（　）	ほぼ台形	北西21m国道、中間画地		近商 (80,200)
b	２４０１ＬＭ -113	高知市		更地	（　）	ほぼ長方形	北22m国道、西6.1m、角地		準工 (60,200)
c	２４０１ＧＮ -1007	高知市		建付地	（　）	台形	南東23m国道、北3.6m、二方路		準工特別用途地区 (60,200)
d	２４０１ＤＫ -1004	高知市		建付地	（　）	ほぼ台形	北27m国道、東7m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 53,262) 106,524	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	107,600	100 [ 102.0]	105,490	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 81,027	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 92.1]	87,977	100 [ 88.0]	99,974		100,000
c	(　 ) 104,134	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 121.2]	85,318	100 [ 85.0]	100,374		100,000
d	(　 ) 74,831	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	106,795	100 [ 103.0]	103,684		104,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +21.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 102,000 円／㎡]

高知 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため適正な再調達原価の把握が困難であり適用しなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,128,356	3,389,784	11,738,572	7,330,560	4,408,012	（　0.9450） 4,165,571	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	83,311,420 円　　　　（　 55,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

高知 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	360.00	Ｓ2	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工特別用途地区	60 ％	200 ％	200 ％	1,506 ㎡	23.0 m x 76.4 m	前面道路：国道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し、２階建（１．２階店舗）　駐車場３４台

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸し

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	360.00	100.0	360.00	1,884	678,240	4.0	2,712,960
							0.0	0
2～ 2	店舗	360.00	100.0	360.00	1,790	644,400	4.0	2,577,600
							0.0	0
～

～

～

計		720.00	100.0	720.00		1,322,640		5,290,560
								0

⑨年額支払賃料	1,322,640 円　×　12ヶ月　＝　 15,871,680 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,871,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 793,584 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,078,096 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,290,560 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 50,260 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,128,356 円　　　　（　 10,045 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１ＫＨ（賃貸）　　　　-103	1,601 ( 1,553)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,832	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,890 円/㎡　月額支払賃料（　 1,884 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２４０１ＭＹ（賃貸）　　　　-101	2,114 ( 2,068)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,957
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

高知 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	498,000 円	99,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	793,584 円	15,871,680　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,152,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 747,000 円	99,600,000　×　　 50.0 ％　×　 15.00 /1000
④損害保険料	99,600 円	99,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	99,600 円	99,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,389,784 円　（　　　　　　 2,251 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9450

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	99,600,000 円	設計監理料率　 133,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0736	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 × 30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,330,560 円（　　　　　 4,868 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,128,356 円
②総費用	3,389,784 円
③純収益　①－②	11,738,572 円
④建物等に帰属する純収益	7,330,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,408,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,165,571 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,766 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 83,311,420 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

高知 5-17　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市高須一丁目９０９番１	4900000184625-0000
2	高知市高須一丁目９０９番４	4900000184628-0000
3	高知市高須一丁目９１０番２	4900000184630-0000
4	高知市高須一丁目９２０番６	4900000184673-0000
5	高知市高須一丁目９２０番７	4900000184674-0000
6	高知市高須一丁目９２４番４	4900000184693-0000
7	高知市高須一丁目９２４番５	4900000184694-0000
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考