別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-10 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　門田　勝利   TEL.
鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市梅ノ辻１４３番２
｢梅ノ辻８－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:2.5		 店舗兼事務所

Ｗ2		 小売店舗、事務所、
病院等が混在する商
業地域		 北東36m県道 水道、ガス、下水 高知

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    45 ｍ、南    35 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地南方の幹線道路沿
いの商業地域		 街

路		 ３６ｍ　県道 交通

施設		 高知駅南方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は電車通り沿いに店舗・事務所ビル等が連たんする商業地域であり、地域要因等に大きな変動は見られ
ない。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ１階店舗上層階事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市の幹線道路・準幹線道路沿いを中心とする商業地域全域である。近隣地域は電車通りに接面する商
業地域で、需要者としては、県内外の法人や個人事業主等が典型的である。弥右衛門地区や北環状線沿線の商業地域と
比較すると需要は弱く商業地域としての相対的位置は低下している。浸水懸念に対する需要の減退傾向が薄れつつある
ような兆しはみられるものの地価はやや下落基調で推移している。価格水準は更地で坪あたり４０～４４万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域の店舗・事務所ビルでは賃貸需要が減退しており、空室の増加や賃料水準の低下がみられる。当該地域では、
投資に見合う賃料市場が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、現実の取引から客観的
かつ実証的に求めることができた。採用事例は、幅員の広い道路沿いに所在する商業地の事例である。本件では比準価
格を重視し収益価格は参考に留め、代表標準地との価格の均衡にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 一部で弱めの動きがみられるものの、個人消
費等を中心に持ち直しの動きが続いている。



地域要因に特段の変動は見られない。




特に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｍ
Ｙ
-1015		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m市道、
北12m、西6m、
三方路
２住居

(70,200)
b ２４０１Ｍ
Ｙ
-1035		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西20m市道、
東6m、南1.6m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,400)
c ２４０１Ｍ
Ｙ
-1001		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西26m市道、
北4m、角地
２住居
駐車場整備地区
(80,200)
d ２４０１Ｍ
Ｙ
-1002		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
105,873  		 100
[ 100.0]		 [  99.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
118,568 		 100
[  95.0]
124,808 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
125,000 
b (　           ) 
137,226  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
129,045 		 100
[ 103.0]
125,286 
125,000 
c (　           ) 
151,308  		 100
[ 100.0]		 [  87.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
125,946 		 100
[  97.0]
129,841 
130,000 
d (　           ) 
120,980  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
132,944 		 100
[ 104.0]
127,831 
128,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.60 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



高知 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,911,401 
1,250,406 
4,660,995 
3,886,080 
774,915 		 （　0.9450）
732,295 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     14,645,900 円　　　　（　     83,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.75 Ｓ3 317.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   175 ㎡      8.3 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２・３階事務所、各階フロア貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 標準的使用と標準地の個別的要因から査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.75 
100.0 
105.75 
2,073 
219,220 		 5.0  1,096,100 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
105.75 
100.0 
105.75 
1,460 
154,395 		 3.0  463,185 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
105.75 
100.0 
105.75 
1,460 
154,395 		 3.0  463,185 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
317.25 
100.0 
317.25 

528,010 		 2,022,470 
0 
⑨年額支払賃料        528,010 円　×　12ヶ月　＝　       6,336,120 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     317.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により、担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,336,120 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       443,528 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,892,592 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,022,470 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,809 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,911,401 円　　　　（　        33,779 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＨＨ（
賃貸）
　　　　-101		 2,267  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
2,006 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,082 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,073 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＭＹ（
賃貸）
　　　　-101		 2,114  
(   2,068) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
2,157 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 264,000 円  　　　　     52,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 316,806 円  　　　        6,336,120　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      396,000 円  　　　　     52,800,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,250,406 円　（　　　　　　         7,145 円／㎡）　　（経費率　　  21.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     317.25 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,886,080 円  
（　　　　　        22,206 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,911,401 円      
②総費用 1,250,406 円      
③純収益　①－② 4,660,995 円      
④建物等に帰属する純収益 3,886,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 774,915 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 732,295 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,185 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,645,900 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市梅ノ辻１４３番２
 4900000080643-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-10 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.
鑑定評価額 22,200,000 円  １㎡当たりの価格 127,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市梅ノ辻１４３番２
｢梅ノ辻８－１１｣		 ②地積
　(㎡)		 175  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:2.5		 店舗兼事務所

Ｗ2		 小売店舗、事務所、
病院等が混在する商
業地域		 北東36m県道 水道、ガス、下水 高知

1.6km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    25 ｍ、西    45 ｍ、南    35 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内中心部からほど近い電車
通り沿いの商業地域		 街

路		 ３６ｍ　県道 交通

施設		 高知駅南方

1.6km		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部主要県道沿いの商業地域で、地域要因に大きな変動は無いが標準的画地規模や津波懸念から事業用の需要
はやや限定的であり下落率は横ばいから微減で推移するものと予想する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ１階店舗、２階事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     86,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市中心部幹線・準幹線道路沿いの商業地域と判断される。主たる需要者は県内外の法人又は個人事業
主が中心である。近隣地域及び周辺地域は比較的小規模店舗等を中心に構成されている。津波被害懸念や最近開通した
バイパス沿道に位置するロードサイド型大型店舗の影響から地価下落は続いている。下落幅は近年縮小傾向にあるが未
だ底値は見えない状況でもある。土地価格水準は４０万円～４５万円／坪程度と思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中小規模店舗が中心の商業地域で大型店舗出店が増加する一方、近隣地域で標準的な規模・品等等の店舗・事務所は空
室が増え、新規投資に見合う賃料確保が困難な状況である。この為収益価格は低位に試算されたと判断する。他方、比
準価格は近時の市場実態を的確に反映する近時の取引事例を厳選して試算した価格で、規範性は高いと判断する。この
為比準価格を標準に収益価格を比較考量して代表標準地との価格均衡にも留意して上記の鑑定評価額とした。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-11                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[102.0]		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    128,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に
回復傾向である。円安等を発端とする国内経
済不安定の影響は長引き、今後の地価への影
響は不透明。

特段地域要因に変動は見られない。主要幹線
道路沿いの商業地域であり、利便性は高いが
津波被害懸念もあり小幅ながら地価下落傾向
は続く。

個別的要因に特段の変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｎ
Ｙ
-1021		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
南8.2m、
二方路
商業

(90,400)
b ２４０１Ｌ
Ｍ
-1011		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西6.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,372)
c ２４０１Ｎ
Ｙ
-120		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西20m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４０１Ｍ
Ｙ
-1013		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
152,866  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
148,820 		 100
[ 115.1]
129,296 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
129,000 
b (　           ) 
101,495  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.3]
131,300 		 100
[ 100.5]
130,647 
131,000 
c (　           ) 
105,030  		 100
[ 100.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
104,610 		 100
[  85.3]
122,638 
123,000 
d (　           ) 
103,073  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  81.0]
125,724 		 100
[  99.0]
126,994 
127,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　 -22.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    127,000 円／㎡]  



高知 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難な為
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,934,929 
1,251,675 
4,683,254 
3,886,080 
797,174 		 （　0.9450）
753,329 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     15,066,580 円　　　　（　     86,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 105.75 Ｓ3 317.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   175 ㎡      8.3 m x   22.0 m  前面道路：県道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階３階事務所で各フロア貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 標準的使用と標準地の個別的要因から想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
105.75 
100.0 
105.75 
2,005 
212,029 		 5.0  1,060,145 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
105.75 
100.0 
105.75 
1,504 
159,048 		 3.0  477,144 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
105.75 
100.0 
105.75 
1,504 
159,048 		 3.0  477,144 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
317.25 
100.0 
317.25 

530,125 		 2,014,433 
0 
⑨年額支払賃料        530,125 円　×　12ヶ月　＝　       6,361,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     317.25 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         6,361,500 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       445,305 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,916,195 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,014,433 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          18,734 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,934,929 円　　　　（　        33,914 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＨＨ（
賃貸）
　　　　-101		 2,267  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,982 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,013 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,005 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＫＨ（
賃貸）
　　　　-101		 2,606  
(   2,540) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[135.0]		 100
[ 90.0]
2,043 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 264,000 円  　　　　     52,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 318,075 円  　　　        6,361,500　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      168,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      396,000 円  　　　　     52,800,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        52,800 円  　　　　     52,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,251,675 円　（　　　　　　         7,152 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 52,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     317.25 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,886,080 円  
（　　　　　        22,206 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,934,929 円      
②総費用 1,251,675 円      
③純収益　①－② 4,683,254 円      
④建物等に帰属する純収益 3,886,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 797,174 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 753,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,305 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,066,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      86,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市梅ノ辻１４３番２
 4900000080643-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
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備考