別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-8 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　横川　浩幸   TEL.
鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市愛宕町１丁目２０６番
 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ県道沿いの商業地
域		 東14.5m県道 水道、ガス、下水 高知

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 小規模小売店舗が建ち並ぶ県
道沿いのアーケードのある商
店街		 街

路		 １４．５ｍ県道 交通

施設		 高知駅　西方

710m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部に近い利便性良好な商業地域で地域内に特段の変動要因はなく、今後もこの状態にて推移するものと予測
され、地域要因等は当面の間は現状と変化無いと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     61,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市中心商業地域周辺の近隣商業地域一帯。旧来からの商店街だが、狭小店舗が軒を連ねた状態が標準
的な地域である。近年郊外ロードサイド型店舗の普及や中心部空洞化等による顧客通行量低下・売上総額低下による収
益性の減退等により地価下落が続いているが、連年の下落によりやや下落幅は縮小傾向となってきている。典型的な需
要者は個人又は法人の中小事業者。中心価格帯は４０万円／坪程度が中心価格であると思われる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は自己使用が支配的な地域である事や、低迷する商業収益を反映して低位に算定された為規範性はやや劣る。
他方比準価格は近時に発生した多数の事例を厳選した。特に収益性を反映して価格形成された事例に市場分析及び要因
比較等を行っており現実の市場取引の実態を反映した実証的な価格である。本件では実証性に優る比準価格を重視し、
収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との比較検討をも踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[120.4]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地価は景気回復基調を背景に都心部を中心に
回復傾向である。円安等を発端とする国内経
済不安定の影響は長引き、今後の地価への影
響は不透明。

地域内に特段の変動要因は認められない。都
市計画道路の整備等で利便性等も向上しつつ
あるが、地価下落傾向は続く。


特に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｍ
Ｙ
-1034		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,252)
b ２４０１Ｍ
Ｙ
-1039		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北24m市道、
中間画地
近商

(90,300)
c ２４０１Ｆ
Ｓ
-1032		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
近商

(80,300)
d ２４０１Ｍ
Ｙ
-111		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西15m県道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,959  		 100
[ 100.0]		 [  97.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
133,809 		 100
[ 119.6]
111,880 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
125,917  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
138,089 		 100
[ 119.0]
116,041 
116,000 
c (　           ) 
127,920  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
126,415 		 100
[ 105.1]
120,281 
120,000 
d (　           ) 
198,147  		 100
[ 145.0]		 [  99.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,106 		 100
[ 112.0]
121,523 
122,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



高知 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,960,977 
561,091 
2,399,886 
2,134,400 
265,486 		 （　0.9450）
250,884 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,017,680 円　　　　（　     61,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 65.52 Ｓ3 196.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   82 ㎡      4.5 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階・３階住宅として１棟貸し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 対象地の個別性に即して判定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.52 
100.0 
65.52 
1,860 
121,867 		 6.0  731,202 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
65.52 
100.0 
65.52 
1,116 
73,120 		 3.0  219,360 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
65.52 
100.0 
65.52 
1,116 
73,120 		 3.0  219,360 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.56 
100.0 
196.56 

268,107 		 1,169,922 
0 
⑨年額支払賃料        268,107 円　×　12ヶ月　＝　       3,217,284 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     196.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,217,284 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       267,035 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,950,249 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,169,922 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          10,728 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,960,977 円　　　　（　        36,109 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＨＨ（
賃貸）
　　　　-101		 2,267  
(   2,263) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
1,914 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,860 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＪＨ（
賃貸）
　　　　-101		 1,707  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[102.0]		 100
[102.0]		 100
[ 90.0]
1,823 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 128,691 円  　　　        3,217,284　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      217,500 円  　　　　     29,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         561,091 円　（　　　　　　         6,843 円／㎡）　　（経費率　　  19.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 142,000 円／㎡　×　     196.56 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,134,400 円  
（　　　　　        26,029 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,960,977 円      
②総費用 561,091 円      
③純収益　①－② 2,399,886 円      
④建物等に帰属する純収益 2,134,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 265,486 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 250,884 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,060 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,017,680 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      61,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市愛宕町一丁目２０６番
 4900000054744-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 5-8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-8 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.
鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 99,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市愛宕町１丁目２０６番
 ②地積
　(㎡)		 82  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:4		 店舗

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ県道沿いの商業地
域		 東14.5m県道 水道、ガス、下水 高知

710m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    75 ｍ、西    15 ｍ、南    10 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層店舗併用住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   5.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 旧来のアーケード商店街 街

路		 １４．５ｍ県道 交通

施設		 高知駅西方

710m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 古くからの近隣商業地域であるが、商況は低調で衰退傾向が続いており、今後もこのような状況が継続するもの
と予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗併用住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     65,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市中心部から周辺部に至る地域内の商業地域一円であると判断した。近隣地域は旧来からのアーケー
ド商店街であり、大型店への顧客流出等により商況は低調な状態が続いている。アーケードがあることや間口が狭小な
画地が多いため、住宅への転用は難しく、背後の住宅地価格を睨みながら地価下落が継続している。典型的な需要者と
しては、地元の法人や個人事業者等が想定される。地価水準は坪あたり３５～４０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は旧来からのアーケード商店街で、商況は低調で繁華性の衰退が続いている。また古い商店街であるため、既
存店舗の老朽化が進行しており、賃料は低位な水準に留まっている。そのような状況下、取引は自用目的のものが主体
となっており、収益目的の取引は少ない。従って、実際の取引事例から試算された実証的で客観的な価格である比準価
格を中心とし、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡にも留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    141,000 円／㎡		 [ 99.3]
100		 100
[100.0]		 100
[120.5]		 [100.0]
100		 116,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    117,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地ではコロナ禍終息に伴い、飲食店舗の
多い地域を中心に、地価下落率が大きく縮小
する地域や、地価が上昇する地域も出てきて
いる。

旧来からのアーケード商店街で、特段の変動
は認められない。商況は低調で地価下落が継
続している。


特に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｍ
Ｙ
-1008		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
北16.8m、
角地
１住居

(70,200)
b ２４０１Ｍ
Ｙ
-1051		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西15.1m県
道、中間画地
近商

(90,300)
c ２４０１Ｍ
Ｙ
-1039		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北24m市道、
中間画地
近商

(90,300)
d ２４０１Ｍ
Ｙ
-1153		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
106,238  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
104,155 		 100
[  89.9]
115,857 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
116,000 
b (　           ) 
129,000  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
126,549 		 100
[ 110.9]
114,111 
114,000 
c (　           ) 
125,917  		 100
[ 100.0]		 [  98.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
138,089 		 100
[ 119.5]
115,556 
116,000 
d (　           ) 
101,025  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  85.0]		 100
[ 102.0]
116,522 		 100
[ 100.0]
116,522 
117,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    116,000 円／㎡]  



高知 5-8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  評価対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価が把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,175,643 
600,832 
2,574,811 
2,288,960 
285,851 		 （　0.9450）
270,129 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　      5,402,580 円　　　　（　     65,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅 65.52 Ｓ3 196.56
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   82 ㎡      4.5 m x   18.0 m  前面道路：県道     　  14.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～３階住宅として一棟貨し ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 地域の特性と対象地の個別性を考慮し査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
65.52 
100.0 
65.52 
1,856 
121,605 		 6.0  729,630 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
65.52 
100.0 
65.52 
1,299 
85,110 		 3.0  255,330 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
65.52 
100.0 
65.52 
1,234 
80,852 		 3.0  242,556 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
196.56 
100.0 
196.56 

287,567 		 1,227,516 
0 
⑨年額支払賃料        287,567 円　×　12ヶ月　＝　       3,450,804 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     196.56 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により、担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,450,804 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       286,417 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,164,387 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,227,516 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          11,256 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,175,643 円　　　　（　        38,727 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＪＨ（
賃貸）
　　　　-101		 1,707  
(   1,636) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[140.0]		 100
[ 70.0]
1,834 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,865 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,856 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＪＨ（
賃貸）
　　　　-1003		 1,911  
(   1,763) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,896 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 155,500 円  　　　　     31,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 138,032 円  　　　        3,450,804　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      233,200 円  　　　　     31,100,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,100 円  　　　　     31,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         600,832 円　（　　　　　　         7,327 円／㎡）　　（経費率　　  18.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9450    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 152,000 円／㎡　×　     196.56 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0736     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0583 ×　 40 ％　＋　0.0711 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,288,960 円  
（　　　　　        27,914 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,175,643 円      
②総費用 600,832 円      
③純収益　①－② 2,574,811 円      
④建物等に帰属する純収益 2,288,960 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 285,851 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 270,129 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,294 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,402,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      65,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市愛宕町一丁目２０６番
 4900000054744-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考