別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-4 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾崎　真紀   TEL.
鑑定評価額 27,500,000 円  １㎡当たりの価格 159,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市本町２丁目１０４番
 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:2.5		 空地

 中規模店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 南11m市道 水道、ガス、下水 高知

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    95 ｍ、西    55 ｍ、南    80 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 電車通り背後に店舗・事務所
ビル等が建ち並ぶ既成の商業
地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 高知駅南西方

1.4km		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 市中心部の電車通り南側背後に位置する、店舗・事務所ビル等を中心とした利便性の高い既成の商業地域である
。周辺では分譲マンションの建設も見られることから、地価は安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     81,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高知市中心部及びその周辺の店舗・事務所ビル等を中心とする商業地域であると判断した。需要者は県
内外の法人が中心で、まとまった規模を有する土地については分譲マンション等の開発を目的とする不動産開発業者等
が考えられる。市の中心部に近く利便性が高いため需要は安定しており、地価は回復傾向で推移している。画地規模等
の条件により価格にばらつきはあるが、中心価格帯は坪当たり５３万円程度と推測される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は建築資材価格高騰等が影響し、新規投資に見合う賃料水準が見込めず低位に試算された。一方、比準価格は
同一需給圏内の代替競争関係を有する事例を採用し、要因比較及び各補修正を適切に行い実証的な価格が得られた。想
定需要者は収益性をも考慮するものと考えられることから、信頼性の高い比準価格を重視し、想定要素を含み信頼性が
相対的に劣る収益価格を比較考量のうえ、需要の動向にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高知市内の人流、観光客数は回復し、景気は
持ち直しの傾向にある。今後は、物価高等の
個人消費に対する影響を注視する必要がある
。

利便性の高い商業地域で、地域要因に変動は
ない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｍ
Ｙ
-1036		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,400)
b ２４０１Ｍ
Ｙ
-1019		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,300)
c ２４０１Ｍ
Ｙ
-1022		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
d ２４０１Ｌ
Ｍ
-1008		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 東15m県道、
南11m、角地
商業

(100,400)
e ２４０１Ｍ
Ｙ
-1151		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8m市道、
中間画地
商業

(90,480)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
115,069  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[  80.0]		 100
[ 100.0]
141,535 		 100
[  90.2]
156,912 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
157,000 
b (　           ) 
221,239  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.0]
189,304 		 100
[ 118.8]
159,347 
159,000 
c (　           ) 
244,968  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
244,968 		 100
[ 153.5]
159,588 
160,000 
d (　           ) 
56,500  		 100
[  35.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.8]
163,531 		 100
[ 100.0]
163,531 
164,000 
e (　           ) 
152,306  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
151,392 		 100
[  94.2]
160,713 
161,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +31.0
画地　　　　 +15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 売急ぎ

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -0.4 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    160,000 円／㎡]  



高知 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,204,127 
2,884,977 
10,319,150 
9,574,400 
744,750 		 （　0.9482）
706,172 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     14,123,440 円　　　　（　     81,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 131.10 ＲＣ5 648.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   173 ㎡      8.1 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗（フロア貸）、２階以上事務所（フロア貸） ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 標準的使用及び個別的要因を考慮した
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.20 
89.5 
111.16 
2,748 
305,468 		 4.0  1,221,872 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
131.10 
88.6 
116.15 
2,006 
232,997 		 3.0  698,991 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
131.10 
88.6 
116.15 
1,841 
213,832 		 3.0  641,496 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
648.60 
88.8 
575.76 

1,179,961 		 3,845,351 
0 
⑨年額支払賃料      1,179,961 円　×　12ヶ月　＝　      14,159,532 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     575.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,159,532 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       991,167 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,168,365 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,845,351 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,762 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,204,127 円　　　　（　        76,324 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＫＨ（
賃貸）
　　　　-101		 2,606  
(   2,540) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[ 80.0]
2,715 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,757 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,748 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＧＮ（
賃貸）
　　　　-101		 3,204  
(   3,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[140.0]		 100
[ 80.0]
2,861 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 707,977 円  　　　       14,159,532　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      205,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,884,977 円　（　　　　　　        16,676 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     648.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,574,400 円  
（　　　　　        55,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,204,127 円      
②総費用 2,884,977 円      
③純収益　①－② 10,319,150 円      
④建物等に帰属する純収益 9,574,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 744,750 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 706,172 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,082 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,123,440 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      81,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市本町二丁目１０４番
 4900000295069-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-4 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.
鑑定評価額 27,700,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市本町２丁目１０４番
 ②地積
　(㎡)		 173  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,500)

1:2.5		 空地

 中規模店舗、事務所
等が建ち並ぶ商業地
域		 南11m市道 水道、ガス、下水 高知

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    95 ｍ、西    55 ｍ、南    80 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 電車通り南側背後の店舗、事
務所等が建ち並ぶ商業地域		 街

路		 １１ｍ市道 交通

施設		 高知駅南西方

1.4km		 法令

規制		 商業
(90,500)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 電車通り南側背後の既成商業地域である。中心部に近く利便性が高い立地から地域内及び周辺では分譲マンショ
ンの建築が見られる。地価は、当面の間、横這いから強含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市中心部の商業地域である。需要者は県内外の事業者が中心である。中心部周辺に所在する近隣地域
は、近年は割安感が生じており、利便性が高い立地から地価水準を大きく上回る取引が散見される状況にある。地代水
準が高位にあり、投資妙味が存するほか客足の回復が見られ、感染症発生以前の地価水準に戻りつつある中心商業地域
の地価動向との牽連関係により、直近の地価は強含み傾向で推移している。価格帯は５３万円／坪程度と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中規模店舗、事務所等が建ち並ぶ既成商業地域である。地域内では自己使用目的での取引が中心であること
及び土地建物の新規投資に見合う賃料水準が形成されていないことから収益価格は低位に試算されたものと思料する。
一方、比準価格の試算では各種補修正、要因比較も適切に行われ、実証的かつ規範性のある価格が得られた。よって、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量、価格形成要因の動向等に留意し、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    158,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利や税制等の下支えによる不動産市場の
浮揚感は希薄化し、物価高、金利先高観から
先行き不透明感が漂っている。


地域要因に特筆すべき変動は認められない。




個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｍ
Ｙ
-1032		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
b ２４０１Ｆ
Ｓ
-101		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
南6m、二方路
商業

(90,600)
c ２４０１Ｍ
Ｙ
-1089		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西39.8m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４０１Ｆ
Ｓ
-102		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西8m市道、
北6m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,566  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
247,036 		 100
[ 153.5]
160,936 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
161,000 
b (　           ) 
254,130  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
255,655 		 100
[ 161.6]
158,202 
158,000 
c (　           ) 
142,992  		 100
[ 100.0]		 [  98.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
156,338 		 100
[  97.8]
159,855 
160,000 
d (　           ) 
187,664  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.8]
178,086 		 100
[ 108.4]
164,286 
164,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.2 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +41.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.2 交通・接近　  +0.6 環境　　　　 +47.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.2 交通・接近　  +0.1 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +5.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    161,000 円／㎡]  



高知 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,222,725 
2,885,974 
10,336,751 
9,574,400 
762,351 		 （　0.9482）
722,861 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     14,457,220 円　　　　（　     83,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 131.10 ＲＣ5 648.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   500 ％   500 ％   173 ㎡      8.1 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上事務所。ＥＶ付き。いずれもフロア貸し。 ⑦有効率　  88.8 ％
の理由		 地域の特性と対象地の個別性を考慮し査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
124.20 
89.5 
111.16 
2,741 
304,690 		 4.0  1,218,760 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
131.10 
88.6 
116.15 
2,000 
232,300 		 3.0  696,900 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
131.10 
88.6 
116.15 
1,850 
214,878 		 3.0  644,634 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
648.60 
88.8 
575.76 

1,181,624 		 3,849,562 
0 
⑨年額支払賃料      1,181,624 円　×　12ヶ月　＝　      14,179,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     575.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,179,488 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       992,564 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,186,924 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,849,562 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,801 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,222,725 円　　　　（　        76,432 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＮＹ（
賃貸）
　　　　-1015		 2,212  
(   2,209) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[110.0]		 100
[ 75.0]
2,914 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,750 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,741 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＮＹ（
賃貸）
　　　　-1016		 1,628  
(   1,603) 		 100
[100.0]		 [ 99.4]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 70.0]
2,733 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 680,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 708,974 円  　　　       14,179,488　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      205,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,020,000 円  　　　　    136,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       136,000 円  　　　　    136,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,885,974 円　（　　　　　　        16,682 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 136,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 202,000 円／㎡　×　     648.60 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,574,400 円  
（　　　　　        55,343 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,222,725 円      
②総費用 2,885,974 円      
③純収益　①－② 10,336,751 円      
④建物等に帰属する純収益 9,574,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 762,351 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 722,861 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,178 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,457,220 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市本町二丁目１０４番
 4900000295069-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
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備考