別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　濱田　英資   TEL.
鑑定評価額 147,000,000 円  １㎡当たりの価格 253,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月26日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市本町１丁目２９番外
 ②地積
　(㎡)		 581  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,600)

1:2		 取壊中

 中層の事務所、店舗
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南36m国道 水道、ガス、下水 高知

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 電車通り沿いの商業地域 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 高知駅南西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 電車通り沿いに中層の事務所、店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後も現在の状況が継続するものと予測す
るが、今後のエネルギー価格等の物価動向や円相場等に留意が必要である。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    253,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、高知市中心部の事務所ビルが建ち並ぶ商業地域を中心に、中心商業地域一円に及ぶものと判断し
た。近隣地域は電車通り沿いに中高層事務所ビルが建ち並ぶ高知市を代表する高度商業地域であるが、コロナ禍終息に
伴い地価は改善傾向にあり、横ばいから上昇に転じている。但し、エネルギー価格をはじめとする物価の高騰や円安等
には留意が必要である。典型的な需要者は県内外の法人が中心であり、地価は坪当たり８０～９０万円程度。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内中心部の事務所系商業地域では、コロナ禍終息に伴う経済回復等により、土地需要の高まりが観察される。このよ
うな状況下、比準価格は近接地域における最新の事例等により試算されており、高い客観性と説得力を有する価格であ
ると判断される。一方収益価格は、建築価格の高騰や賃料の遅効性等により低位に試算された。よって、より現実的な
比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との均衡を確認のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    216,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.2]		 [100.0]
100		 252,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 商業地ではコロナ禍終息に伴い、飲食店舗の
多い地域を中心に、地価下落率が大きく縮小
する地域や、地価が上昇する地域も出てきて
いる。

事務所ビルを中心とする商業地域であり、地
域要因に大きな変動は認められない。コロナ
禍終息に伴い地価は若干の上昇基調に転じて
いる。

特に変動は認められない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -12.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｍ
Ｙ
-1032		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
b ２４０１Ｍ
Ｙ
-1022		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
c ２４０１Ｍ
Ｙ
-1062		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
東15m、角地
商業
駐車場整備地区
(100,600)
d ２４０１Ｆ
Ｓ
-101		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
南6m、二方路
商業

(90,600)
e ２４０１Ｆ
Ｓ
-106		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
244,566  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
248,272 		 100
[  98.0]
253,339 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
253,000 
b (　           ) 
244,968  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
246,683 		 100
[  99.0]
249,175 
249,000 
c (　           ) 
250,000  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
252,525 		 100
[  99.0]
255,076 
255,000 
d (　           ) 
254,130  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
255,147 		 100
[  99.0]
257,724 
258,000 
e (　           ) 
137,518  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
250,783 		 100
[ 100.0]
250,783 
251,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    253,000 円／㎡]  



高知 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

68,001,533 
14,856,776 
53,144,757 
48,928,000 
4,216,757 		 （　0.9482）
3,998,329 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     79,966,580 円　　　　（　    138,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 360.00 ＳＲＣ8 2,880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   600 ％   600 ％   581 ㎡     18.2 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２～８階は事務所の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 地域の特性と対象地の個別性を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
360.00 
74.2 
267.16 
3,973 
1,061,427 		 6.0  6,368,562 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
360.00 
74.2 
267.16 
2,781 
742,972 		 6.0  4,457,832 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
360.00 
74.2 
267.16 
2,698 
720,798 		 6.0  4,324,788 
0.0  0 

 5～ 8		 事務所
360.00 
74.2 
267.16 
2,617 
699,158 		 6.0  4,194,948 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,880.00 
74.2 
2,137.28 

6,042,627 		 36,255,762 
0 
⑨年額支払賃料      6,042,627 円　×　12ヶ月　＝　      72,511,524 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,137.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金による担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,511,524 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   2.0 ％　＝　　     6,042,456 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,669,068 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        36,255,762 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         332,465 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      68,001,533 円　　　　（　       117,042 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＧＮ（
賃貸）
　　　　-101		 3,204  
(   3,113) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 66.0]
3,931 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,993 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,973 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＫＨ（
賃貸）
　　　　-101		 2,606  
(   2,540) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 84.0]
4,055 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,475,000 円  　　　　    695,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,685,576 円  　　　       73,711,524　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,093,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,212,500 円  　　　　    695,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       695,000 円  　　　　    695,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       695,000 円  　　　　    695,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,856,776 円　（　　　　　　        25,571 円／㎡）　　（経費率　　  21.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 695,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　   2,880.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,928,000 円  
（　　　　　        84,213 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 68,001,533 円      
②総費用 14,856,776 円      
③純収益　①－② 53,144,757 円      
④建物等に帰属する純収益 48,928,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,216,757 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,998,329 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,882 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     79,966,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     138,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市本町一丁目２９番
 4900000294813-0000
2 　高知市本町一丁目３０番
 4900000294814-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 254,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市本町１丁目２９番外
 ②地積
　(㎡)		 581  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(90,600)

1:2		 取壊中

 中層の事務所、店舗
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 南36m国道 水道、ガス、下水 高知

1.2km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       580 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 電車通り沿いの商業地域 街

路		 ３６ｍ国道 交通

施設		 高知駅南西方

1.2km		 法令

規制		 商業
(90,600)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 電車通り沿いの中層店舗事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域内では古い建物の解体が進み、今後の開発
の期待感も見られ、加えて、経済正常化の動きとともに、需要は回復傾向であり、地価は上昇基調である。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    256,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    164,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、高知市中心部の商業地域一円であり、事務所ビルの多い中心商業地域につき代替性が高い。地域
は電車通り沿いに事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域である。経済正常化の動きとともに、人流は回復しており、長期の
地価下落による値頃感に加えて、地域内の開発の期待感もあり、地価は上昇基調である。典型的な需要者は県内外の金
融機関や大手企業であり、地価は坪当たり８０～９０万円程度が価格の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の市場において成立した取引事例を基に試算された実証的な価格であり、説得力が高い。収益価格は
、想定建物が生み出すであろう純収益を基に試算しており、収益性を反映した価格であるが、昨今の賃料水準の低下や
空室率の上昇、建築費の高騰により、新規投資への採算性が低下しており、低位に試算された。よって、説得力の高い
比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との比較検討を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    216,000 円／㎡		 [100.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.3]		 [100.0]
100		 254,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    251,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍による低迷からは底をうち、経済正
常化が進むとともに、不動産需要に持ち直し
の動きがみられており、地価は回復傾向であ
る。

事務所ビルを中心とする商業地域であり、経
済正常化の動きとともに、人流は回復してお
り、開発の期待感もあり、地価は上昇基調で
ある。

特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -13.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｆ
Ｓ
-101		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北36m国道、
南6m、二方路
商業

(90,600)
b ２４０１Ｆ
Ｓ
-106		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
c ２４０１Ｍ
Ｙ
-1022		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,600)
d ２４０１Ｆ
Ｓ
-107		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南36m国道、
中間画地
商業

(90,600)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
254,130  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
255,655 		 100
[  98.0]
260,872 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
261,000 
b (　           ) 
137,518  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[  55.0]		 100
[ 100.0]
251,033 		 100
[ 100.0]
251,033 
251,000 
c (　           ) 
244,968  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
249,377 		 100
[  98.0]
254,466 
254,000 
d (　           ) 
298,842  		 100
[ 165.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  75.0]		 100
[  95.0]
258,520 		 100
[ 100.0]
258,520 
259,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 限定価格

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    256,000 円／㎡]  



高知 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,726,340 
14,617,374 
53,108,966 
48,083,200 
5,025,766 		 （　0.9482）
4,765,431 		 （  5.3 -  0.3 ）
5.0％  
⑧収益価格 　     95,308,620 円　　　　（　    164,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 360.00 ＳＲＣ8 2,880.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
 90 ％   600 ％   600 ％   581 ㎡     18.2 m x   32.0 m  前面道路：国道     　  36.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗のフロア貸し、２～８階は事務所の部分貸しを想定。 ⑦有効率　  74.2 ％
の理由		 地域の特性と対象地の個別性を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
360.00 
74.2 
267.16 
4,010 
1,071,312 		 6.0  6,427,872 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
360.00 
74.2 
267.16 
2,800 
748,048 		 6.0  4,488,288 
0.0  0 

 3～ 4		 事務所
360.00 
74.2 
267.16 
2,600 
694,616 		 6.0  4,167,696 
0.0  0 

 5～ 8		 事務所
360.00 
74.2 
267.16 
2,550 
681,258 		 6.0  4,087,548 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,880.00 
74.2 
2,137.28 

5,933,624 		 35,601,744 
0 
⑨年額支払賃料      5,933,624 円　×　12ヶ月　＝　      71,203,488 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,137.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   5 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金による担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,203,488 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　   2.0 ％　＝　　     5,008,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,395,244 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,601,744 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         331,096 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,726,340 円　　　　（　       116,569 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＫＨ（
賃貸）
　　　　-101		 2,606  
(   2,540) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]
4,022 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,030 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,010 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１ＧＮ（
賃貸）
　　　　-1006		 3,494  
(   3,396) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,087 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,415,000 円  　　　　    683,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,620,174 円  　　　       72,403,488　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,093,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,122,500 円  　　　　    683,000,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料       683,000 円  　　　　    683,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       683,000 円  　　　　    683,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      14,617,374 円　（　　　　　　        25,159 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9482    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 683,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 228,000 円／㎡　×　   2,880.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0704     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 ×  30 ％　＋ 0.0965 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 48,083,200 円  
（　　　　　        82,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,726,340 円      
②総費用 14,617,374 円      
③純収益　①－② 53,108,966 円      
④建物等に帰属する純収益 48,083,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,025,766 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,765,431 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,202 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     95,308,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     164,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市本町一丁目２９番
 4900000294813-0000
2 　高知市本町一丁目３０番
 4900000294814-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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50 　
備考