鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

高知 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＢＵ -1202	高知市		田		ほぼ台形	南0.9m農道、中間画地		１中専 (60,160)
b	２４０１ＢＵ -1201	高知市		畑		ほぼ長方形	北1.3m農道、西1m、角地		１中専 (60,160)
c	２４０１ＢＵ -1203	高知市		田		不整形	東4.3m市道、中間画地		１中専 (60,172)
d	２４０１ＪＨ -1101	高知市		田		台形	南3.3m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	２４０１ＢＵ -1205	高知市		田		ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		２中専都計道 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 15,385	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	15,431	100 [ 56.2]	27,457	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	27,500
b	(　　 ) 18,149	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 100.0]	18,385	100 [ 63.8]	28,817		28,800
c	(　　 ) 45,900	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 90.0]	51,204	100 [ 163.2]	31,375		31,400
d	(　　 ) 27,251	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 95.0]	29,001	100 [ 98.0]	29,593		29,600
e	(　　 ) 32,670	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	32,833	100 [ 113.4]	28,953		29,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +8.0	宅地造成　　 -35.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -15.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -25.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.01	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +60.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 +5.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 29,300 円／㎡]

高知 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 3.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
69,500	（　 71.0 ％） 49,345	9,000		270	7,500	32,575
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 29,086		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 29,086		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		29,100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２４０１ＥＫ -1019	68,860	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [104.9]	100 [ 94.6]	69,391	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	69,400
	b	２４０１ＪＨ -104	37,182	100 [100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [104.0]	100 [ 51.3]	69,413		69,400
	c	２４０１ＢＵ -106	76,300	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [102.0]	100 [107.1]	69,845		69,800

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 +3.0	環境　　　 -10.0
			画地　　　 +4.9	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 -0.05	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -1.0	交通・接近 -4.0	環境　　　 -46.0
			画地　　　 +4.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 +2.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +5.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

69,500 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	高知 -12	68,600	[100.3] 100	100 [104.0]	100 [ 95.0]	69,641	[100.0] 100	69,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 -1.0

環境　　 -4.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

69,500 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   3,000 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　         ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     30 ｍ、西     40 ｍ、南     40 ｍ、北     15 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　100 ％、畑　    ％、森林　    ％、その他　    ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     16　画地
＊１画地平均面積　　　　　　　　　　　　　　    135 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  29.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　       ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  29.0 ％

＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの開発道路を布設
　
　
　
＊排水工事の概要
　浄化槽で処理
　
　
　

＊公園緑地の工事の概要
　公園１００㎡を整備
　
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　 150.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　

４　不動産ＩＤ

高知 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市朝倉字田島丙２１９番１	4900000003909-0000
2	高知市朝倉字田島丙２２０番１	4900000003912-0000
3	高知市朝倉字田島丙２２０番２	4900000003913-0000
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

備考

別記様式第二

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
高知 3-1　宅地見込地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

高知 3-1

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　植田　将司

TEL.

鑑定評価額

42,300,000 円

１㎡当たりの価格

29,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月11日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1)
標
準
地

①所在及び地番

高知市朝倉字田島丙２１９番１外

②地積(㎡)

1,453

⑨法令上の規制等

③形状

④土地の利用の現況

⑤周辺の土地の利用
　の状況

⑥接面道路の状況

⑦供給
処理施
設状況

⑧主要な交通施設との
　接近の状況

１中専
(60,200)

（その他）

(60,168)

台形
1:2

田

周辺で宅地開発が進んでいる熟成度の高い地域

南西4.2m市道、三方路

水道

朝倉

660m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 150 ｍ、南 75 ｍ、北 95 ｍ

②標準的使用

田

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ＪＲ朝倉駅北東方の宅地見込
地地域

道

路

４．２ｍ市道

交通

施設

朝倉駅北東方

660m

法令

規制

１中専
(60,168)

⑤地域要因の
　将来予測

当該地域は熟成度の高い宅地見込地であり、周辺地域において小規模開発による宅地分譲も多く見られ、今後も
徐々に宅地化が進んでいくと予測される。

(3)最有効使用の判定

分割利用を前提とする戸建住宅の敷地

(4)対象標準地
　の個別的要
　因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　 29,100 円／㎡

控除法

控除後価格　　　　 29,100 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、高知市内の市街地及びその辺縁に存する宅地見込地地域である。近隣地域はＪＲ朝倉駅北東方背後に位
置し、津波浸水懸念がないことから周辺にも小規模開発が多く見られ、熟成度が高い宅地見込地地域となっている。津
波浸水懸念のない立地環境を背景に、需要は堅調で周辺住宅地と同様に地価も若干ながら上昇傾向にあると把握される
。主たる需要者は宅地開発を目論む不動産業者等であり、中心価格帯は坪９～１１万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は、周辺で宅地開発が進む熟成度の高い宅地見込地地域である。比準価格は、実際の取引事例を基に試算され
たもので市場性を反映した実証的な価格である。一方控除法による価格は、想定要素も含まれるが、造成後の宅地価格
から造成工事費等を控除した価格であって、供給サイドから説得力を有する価格である。よって、比準価格及び控除方
式による価格を関連付けて、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等

①□標準地　　□基準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地等番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

画地　　　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

イ
対
象
標
準
地

⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　 29,000 円／㎡

⑨変動率

　　　　　　 +0.3 ％／年間

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響は後退し、社会経済情勢も回復傾向
にあって、需給動向は徐々に均衡しつつある。

地域要因に特段の変動要因は認められないが、津波
浸水懸念のないエリアであり、需要及び地価は堅調
である。

個別的要因の変動は特に無い。

地域要因の比較

交通・接近　　　　　　

環境　　　　　　　　　

宅地造成　　　　　　　

行政　　　　　　　　　

その他　　　　　　　　

３　試算価格算定内訳

高知 3-1　宅地見込地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事例　番号	②所在及び地番	③取引時点	④現況　地目	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の　形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施設　の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１ＢＵ -1206	高知市		田		不整形	西4.9m市道、中間画地		１中専 (60,196)
b	２４０１ＢＵ -1207	高知市		田		不整形	西4.8m市道、中間画地		１中専 (60,192)
c	２４０１ＢＵ -1202	高知市		田		ほぼ台形	南0.9m農道、中間画地		１中専 (60,160)
d	２４０１ＢＵ -1203	高知市		田		不整形	東4.3m市道、中間画地		１中専 (60,172)
e	２４０１ＩＨ -1181	高知市		田		台形	南7m市道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補正	⑫時点修正	⑬標準化補正	⑭推定価格　　(円／㎡)	⑮地域要因　の比較	⑯標準価格　　(円／㎡)	⑰個別的要因の　比較	⑱査定価格　　(円／㎡)
a	(　　 ) 37,857	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 93.1]	40,988	100 [ 132.0]	31,052	画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[100.0] 　　　　100	31,100
b	(　　 ) 24,085	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	24,278	100 [ 90.0]	26,976		27,000
c	(　　 ) 15,385	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	15,431	100 [ 56.1]	27,506		27,500
d	(　　 ) 45,900	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 90.0]	51,204	100 [ 162.8]	31,452		31,500
e	(　　 44,586) 44,586	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ 97.0]	46,746	100 [ 155.9]	29,985		30,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 +0.03	画地　　　　 -6.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0	宅地造成　　 +20.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月　 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	宅地造成　　 -10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月　 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 -25.0	環境　　　　 +15.0	宅地造成　　 -35.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月　 +0.01	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +55.0	宅地造成　　 0.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月　 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +35.0	宅地造成　　 +10.0
						行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格： 29,100 円／㎡]

高知 3-1　宅地見込地-3

(2)控除後価格算定内訳

(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)

①転換後・造成後の　更地を想定した価格　(円／㎡)	②有効宅地化率　を乗じた価格　　　(円／㎡)	③造成工事費　　　(円／㎡)	④公共公益施設　負担金　　（円／㎡）	⑤投下資本収益　(③+④) x np (円／㎡) 　n： 3.0 月　p： 1.0 ％	⑥販売費及び一　般管理費　　　(円／㎡)	⑦差引額(円／㎡) 　②-(③+④ 　　　+⑤+⑥)
69,500	（　 71.0 ％） 49,345	9,000		270	7,500	32,575
⑧投下資本収益等控除後の価格 n: 12.0 月　p: 1.0 ％(円／㎡)		⑨熟成度修正 r: ％　m: 年(円／㎡)		⑩個別的要因の比較		⑪控除後価格　　　　(円／㎡)
1　　 1+np　： 0.8929　　　　 29,086		1　　(1+r)^m　： 1.0000　 29,086		[100.0] 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		29,100

(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定

取引事例比較法	NO	①取引事例　番号	②取引価格　　(円／㎡)	③事情補正	④時点修正	⑤建付減価　の補正	⑥標準化補　正	⑦地域要因　の比較	⑧標準価格　　(円／㎡)	⑨個別的要因の比較	⑩査定価格　　(円／㎡)
	a	２４０１ＢＵ -108	83,184	100 [100.0]	[100.3] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [118.0]	70,706	街路　　　　 0.0 交通・接近　　　　　　 0.0 環境　　　　 0.0 画地　　　　 0.0 行政　　　　 0.0 その他　　　 0.0 　　　　　[100.0] 　　　　　　100	70,700
	b	２４０１ＢＵ -106	76,300	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ / ]	100 [102.0]	100 [108.5]	68,944		68,900
	c	２４０１ＩＨ -111	40,836	100 [ 80.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [100.9]	100 [ 74.1]	68,204		68,200

NO	⑪事情の　内容	⑫月率変　動率	⑬標準化補正の内訳			⑭地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月　 0.03	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 +18.0
			画地　　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
b	正常	％／月　 0.00	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -0.5	交通・接近 +1.0	環境　　　 +8.0
			画地　　　 +2.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0
c	業者仕入れ	％／月　 -0.02	街路　　　 0.0	交通・接近 0.0	環境　　　 0.0	街路　　　 -4.0	交通・接近 -1.0	環境　　　 -22.0
			画地　　　 +0.9	行政　　　 0.0	その他　　 0.0	行政　　　 0.0	その他　　 0.0

⑮比準価格

69,500 円／㎡

同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	①標準地番号	②公示価格　　(円／㎡)	③時点修正	④標準化補　正	⑤地域要因　の比較	⑥標準価格　　(円／㎡)	⑦個別的要　因の比較	⑧規準価格　　(円／㎡)
同一需給圏内の類似地域にある転換後・造成後の公示価格からの検討	高知 -12	68,600	[100.3] 100	100 [104.0]	100 [ 95.0]	69,641	[100.0] 100	69,600

⑨地域要因の比較の内訳

街路　　 0.0

交通・接近　　 -1.0

環境　　 -4.0

行政　　 0.0

その他　 0.0

転換後・造成後の更地を想定した価格

69,500 円／㎡

(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要

＊擁壁工事の概要
　コンクリート擁壁
　
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍの開発道路を布設
　
　
　
＊排水工事の概要
　浄化槽で処理
　
　
　

４　不動産ＩＤ

高知 3-1　宅地見込地-4

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	高知市朝倉字田島丙２１９番１	4900000003909-0000
2	高知市朝倉字田島丙２２０番１	4900000003912-0000
3	高知市朝倉字田島丙２２０番２	4900000003913-0000
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備考