別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -48 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市鷹匠町１丁目２１番２
 ②地積
　(㎡)		 836  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,378)

1:1.2		 共同住宅

ＳＲＣ12		 一般住宅や共同住宅
が混在する中心部の
住宅地域		 南5.8m市道、東側道 水道、ガス、下水 高知

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心市街地の利便性の高い住
宅地域		 街

路		 ５．８ｍ市道角地 交通

施設		 高知駅南西方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,378)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 低金利等の下支えもあり、利便性の高い中心部のマンションの選好性は続いており、マンション適地不足もあり
、開発業者による用地の高買いが続いているが、金利の先高観もあり、今後の動向に注視する必要がある。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              150,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、高知市中心市街地及びその周辺部のマンション需要が認められる圏域である。地域は利便性が高
く、低金利や住宅ローン減税等による下支えもあり、売れ行きはやや鈍化しているものの、引き続きマンション需要が
見込まれる。需要者は県内外のディベロッパーであり、建築費の高騰や金利の先高観など懸念材料はあるものの、好立
地の適地については、供給不足の状況が続いており、ホテル用地との競合もあり、地価は強含みである。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の市場において成立した代替競争関係の強いマンション用地及び適地の事例を採用しており、実証的な
価格が試算されており、信頼性が高い。開発法による価格は、ディベロッパーの投資採算性に着目した価格であり、理
論的であるが、開発スケジュールや分譲収支など想定項目に左右される面は否めない。よって、信頼性の高い比準価格
を重視し、開発法による価格を比較考量のうえ、価格形成要因の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 先高観はあるものの低金利環境は続いており
、住宅ローン減税等の下支えもあり、住宅地
の需要は全体的に安定傾向である。


中心部の利便性の高い好立地な地域であり、
分譲マンションの選好性が続いており、マン
ション用地の供給不足もあり、地価は強含み
である。

特にない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｆ
Ｓ
-1028		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北6m、二方路
２住居

(70,200)
b ２４０１Ｍ
Ｙ
-1050		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 西15m市道、
南12m、北6m、
三方路
準工

(70,200)
c ２４０１Ｌ
Ｍ
-1012		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南11m市道、
中間画地
商業

(90,500)
d ２４０１Ｍ
Ｙ
-1021		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北36m国道、
南6m、二方路
商業
駐車場整備地区
(100,600)
e ２４０１Ｍ
Ｙ
-1032		 高知市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北36m国道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,860  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
105,280 		 100
[  68.0]
154,824 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
121,098  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
114,873 		 100
[  76.2]
150,752 
151,000 
c (　           ) 
283,449  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
285,150 		 100
[ 139.1]
204,996 
205,000 
d (　           ) 
760,572  		 100
[ 250.0]		 [ 102.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 115.5]
270,513 		 100
[ 171.4]
157,826 
158,000 
e (　           ) 
244,566  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
249,260 		 100
[ 153.9]
161,962 
162,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +7.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +15.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +11.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



高知 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺地域では共同住宅等は見られるものの、賃料水準の低下により、土地建物の投資額に見合った賃料水準とは
なっておらず、空室率の上昇、建築費の高騰等もあり、新規投資の採算性を欠いており、事業収支の観点から画
地規模に見合った賃貸用建物の想定が現実的でないため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,070,928,721 
945,822,945 
12 
431,000 
3,131.70 
222,000 
4,410.00 
⑧開発法による価格 　　          125,105,776 円　　　　（　              150,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -48　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
836 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  836.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
379.60 ㎡  4,410.00 ㎡  3,157.70 ㎡  1,252.30 ㎡  3,131.70 ㎡  ＳＲＣ・12F
 (    33 戸)
 95㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.4 ％）  （     527.5 ％）  （     377.7 ％）  （     149.8 ％）  （     71.01 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
100 ％ 
400 ％ 
378 ％ 		 間口

奥行		   23.3 ｍ

  29.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 431,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 代替競争関係にある分譲事例等より査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    431,000 円／㎡　　×　　     3,131.70 ㎡　　＝　　　　       1,349,762,700 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,349,762,700 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   222,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   228,660 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を基に査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    228,660 円／㎡　　×　　　   4,410.00 ㎡　　＝　　　　       1,008,390,600 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,349,762,700 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         134,976,270 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,143,366,870 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 借入金利、開発利潤、危険負担率等を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 67,488,135 円  (      5 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           62,574,999 円 
販売総額(2期) 67,488,135 円  (      5 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           58,026,298 円 
販売総額(3期) 1,214,786,430 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          950,327,424 円 
収入合計 － － － － 1,070,928,721 円 
支出 建築工事費(1期) 151,258,590 円  (     15 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          142,924,242 円 
建築工事費(2期) 151,258,590 円  (     15 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          130,052,136 円 
建築工事費(3期) 705,873,420 円  (     70 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          552,204,776 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 80,985,762 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           75,089,999 円 
販売管理費(2期) 53,990,508 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           45,551,792 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 945,822,945 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,070,928,721 円　　－　　　　　　          945,822,945 円　　＝　　　　　           125,105,776 円 

              150,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 高知 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市鷹匠町一丁目２１番２
 4900000195591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -48 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.
鑑定評価額 131,000,000 円  １㎡当たりの価格 157,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市鷹匠町１丁目２１番２
 ②地積
　(㎡)		 836  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
駐車場整備地区


(100,378)

1:1.2		 共同住宅

ＳＲＣ12		 一般住宅や共同住宅
が混在する中心部の
住宅地域		 南5.8m市道、東側道 水道、ガス、下水 高知

1.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       830 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 中心部に近い利便性が高い住
宅地域		 街

路		 ５．８ｍ市道角地 交通

施設		 高知駅南西方

1.7km		 法令

規制		 商業
(100,378)
準防 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 過熱感は失われたが、シニア層の買替需要等、中心部の分譲マンションに対する需要は継続している。建築費の
高止まりの影響はあるがマンション適地の供給は限定的であり、供給不足感が強い状況が続くものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ高層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    157,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              152,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高知市中心部の利便性が高い大規模画地や容積率が高い地域との代替競争関係が強い。主な需要者は県内
外のマンションデベロッパーである。都心回帰等から中心部の居住環境が良好な分譲マンション適地に対する選好性は
高い。ホテル用地との競合もあり、県内外の市場参加者の需要に対して供給が限定的であり、地価は上昇傾向で推移し
ている。中心価格帯は市場参加者の規模、形態、売主の事情等、個別的な要因が多くその把握は困難な状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、代替競争関係が強い利便性が高い地域に所在する分譲マンション適地に係る事例を採用して各種補修正を
適切に行い、実証的で規範性の高い価格が得られた。開発法による価格はデベロッパーの投資採算性に着目した理論的
な価格ではあるが、建築費や開発スケジュール等想定要素が介在し不確実性を伴う。本件では需給関係に立脚した比準
価格を重視し、開発法による価格を比較考量し、現在の市場や価格形成要因の動向等に留意し鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    154,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 低金利や税制等の下支えによる不動産市場の
浮揚感は希薄化し、物価高、金利先高観から
先行き不透明感が漂っている。


中心部では分譲マンションの新築または建築
が計画されており、利便性及び環境に優れる
立地の分譲マンション適地は供給不足の状況
が継続している。

個別的要因に変動は認められない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｍ
Ｙ
-1077		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南18m市道、
中間画地
近商

(90,252)
b ２４０１Ｍ
Ｙ
-1031		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東11.6m市道、
中間画地
商業
駐車場整備地区
(90,500)
c ２４０１Ｍ
Ｙ
-1060		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北27m市道、
東4.5m、
南3.8m、
三方路
商業
駐車場整備地区
(100,500)
d ２４０１Ｆ
Ｓ
-1028		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
北6m、二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
145,200  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.5]
162,338 		 100
[ 101.3]
160,255 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
226,935  		 100
[ 135.0]		 [ 108.6]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
202,841 		 100
[ 129.3]
156,876 
157,000 
c (　           ) 
148,870  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  65.0]		 100
[ 107.0]
214,047 		 100
[ 139.0]
153,991 
154,000 
d (　           ) 
111,860  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
105,280 		 100
[  67.4]
156,202 
156,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.4 交通・接近　  -0.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -31.2 行政　　　　   0.0 その他　　　 +33.0 行政　　　　  -4.5 その他　　　   0.0
b 買進み

 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.2 交通・接近　  +2.1 環境　　　　 +18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.4 交通・接近　  +1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    157,000 円／㎡]  



高知 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 周辺地域では、共同住宅が見られるものの、賃貸用の大規模な賃貸物件の供給が見られず、最有効使用を分譲マ
ンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,073,413,474 
946,102,855 
12 
432,000 
3,131.70 
222,000 
4,410.00 
⑧開発法による価格 　　          127,310,619 円　　　　（　              152,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -48　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
836 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  836.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
379.60 ㎡  4,410.00 ㎡  3,157.70 ㎡  1,252.30 ㎡  3,131.70 ㎡  ＳＲＣ・12F
 (    33 戸)
 95㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      45.4 ％）  （     527.5 ％）  （     377.7 ％）  （     149.8 ％）  （     71.01 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
駐車場整備地区
100 ％ 
400 ％ 
378 ％ 		 間口

奥行		   23.3 ｍ

  29.1 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		    5.8 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 432,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 代替競争関係にある分譲事例等により算定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    432,000 円／㎡　　×　　     3,131.70 ㎡　　＝　　　　       1,352,894,400 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,352,894,400 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   222,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   228,660 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を基に算定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    228,660 円／㎡　　×　　　   4,410.00 ㎡　　＝　　　　       1,008,390,600 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,352,894,400 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         135,289,440 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,143,680,040 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 借入金利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 8 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 16 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 26 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 67,644,720 円  (      5 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           62,720,184 円 
販売総額(2期) 67,644,720 円  (      5 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　           58,160,930 円 
販売総額(3期) 1,217,604,960 円  (     90 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          952,532,360 円 
収入合計 － － － － 1,073,413,474 円 
支出 建築工事費(1期) 151,258,590 円  (     15 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　          142,924,242 円 
建築工事費(2期) 151,258,590 円  (     15 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          130,052,136 円 
建築工事費(3期) 705,873,420 円  (     70 ％) ×　　0.7823  （     26 ヶ月） ＝　　          552,204,776 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 81,173,664 円  (     60 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　           75,264,221 円 
販売管理費(2期) 54,115,776 円  (     40 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　           45,657,480 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 946,102,855 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,073,413,474 円　　－　　　　　　          946,102,855 円　　＝　　　　　           127,310,619 円 

              152,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ 高知 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市鷹匠町一丁目２１番２
 4900000195591-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考