別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -47 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　猪野　裕之   TEL.
鑑定評価額 9,350,000 円  １㎡当たりの価格 83,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市薊野東町１６２２番５０外
｢薊野東町８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
居住誘導区域

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ高台の既成
住宅地域		 北5.3m市道 水道、ガス、下水 薊野

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    65 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 津波浸水想定区域外、高台地
域に位置する。		 街

路		 基準方位　北５．３
ｍ市道		 交通

施設		 薊野駅北東方

730m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
居住誘導区域
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に格別の変動はなく現状を維持すると予測する。価格水準は、当面は現状を維持すると予測される。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     32,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、高知市北東部郊外に位置する高台の住宅地域である。周辺では近年新規の宅地開発等がある外、津波災
害警戒区域外の高台地として注目され、土地需要は堅調である。地価は安定的に推移し、横這い傾向乃至上昇傾向にあ
ると推定される。土地需要者は、高知市内の居住者及び他市町村からの転入者も認められる。土地は坪当たり２８万円
が土地需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺地域には、共同住宅等も見られるが、自己使用目的の取引が中心で土地・建物の投資額に見合う
賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。比準価格は、補修正及び要因比較は適切に行われ実証
的かつ規範的な価格が得られた。収益性よりも快適性を指向する地域的特性であることを考慮し、市場性を反映した比
準価格を標準に、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,100 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[104.0]		 100
[113.6]		 [100.0]
100		 82,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県内では継続的な人口減少から土地需要は縮
小している。大幅な円安状況、物価の高騰等
からも土地に対する需要が懸念される。


高台地域に有り、特筆すべき変動は認められ
ない。



特にない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -2.9
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ａ
Ｉ
-1062		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m私道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４０１Ｋ
Ｈ
-1009		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２４０１Ｉ
Ｈ
-1002		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南4m市道、
東1.5m、
二方路
１中専
土砂災害警戒区域
(60,160)
d ２４０１Ｈ
Ｈ
-108		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北5m市道、
西4m、角地
１低専

(70,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
92,450  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
91,561 		 100
[ 110.1]
83,162 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,200 
b (　           ) 
87,515  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
85,051 		 100
[ 102.0]
83,383 
83,400 
c (　           ) 
69,339  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
67,521 		 100
[  80.8]
83,566 
83,600 
d (　           ) 
89,468  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
86,199 		 100
[ 102.8]
83,851 
83,900 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.01 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.9 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,500 円／㎡]  



高知 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため適用できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,751,836 
533,287 
2,218,549 
2,042,280 
176,269 		 （　0.9416）
165,975 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      3,608,152 円　　　　（　     32,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.60 ＬＳ3 178.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
居住誘導区域
 60 ％   200 ％   200 ％   112 ㎡      9.7 m x   11.3 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１階～３階：１ＤＫ各階２戸　専有面積２９．８㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
59.60 
100.0 
59.60 
1,290 
76,884 		 2.0  153,768 
0.0  0 

 2～ 2		 住宅
59.60 
100.0 
59.60 
1,305 
77,778 		 2.0  155,556 
0.0  0 

 3～ 3		 住宅
59.60 
100.0 
59.60 
1,328 
79,149 		 2.0  158,298 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.80 
100.0 
178.80 

233,811 		 467,622 
0 
⑨年額支払賃料        233,811 円　×　12ヶ月　＝　       2,805,732 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          96,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,805,732 円　　×　　   5.5 ％                          
＋　　　          96,000 円　　×　　       ％　＝　　       154,315 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,747,417 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           467,622 円　×　　  94.5 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,419 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,751,836 円　　　　（　        24,570 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＡＩ（
賃貸）
　　　　-101		 1,184  
(   1,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]
1,253 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,307 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,305 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＡＩ（
賃貸）
　　　　-110		 686  
(     671) 		 100
[ 70.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]
1,361 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,600 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 145,087 円  　　　        2,901,732　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,200 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         533,287 円　（　　　　　　         4,761 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     178.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,042,280 円  
（　　　　　        18,235 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,751,836 円      
②総費用 533,287 円      
③純収益　①－② 2,218,549 円      
④建物等に帰属する純収益 2,042,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 176,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 165,975 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,482 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,608,152 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      32,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市薊野東町１６２２番５０
 4900000048452-0000
2 　高知市薊野東町１６２２番５１
 4900000048453-0000
3 　高知市薊野東町１６２２番５２
 4900000048454-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
高知 -47　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
高知 -47 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　尾崎　真紀   TEL.
鑑定評価額 9,390,000 円  １㎡当たりの価格 83,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 高知市薊野東町１６２２番５０外
｢薊野東町８－７｣		 ②地積
　(㎡)		 112  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中小規模一般住宅が
建ち並ぶ高台の既成
住宅地域		 北5.3m市道 水道、ガス、下水 薊野

730m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    65 ｍ、南    10 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 高知市北部郊外に位置する浸
水懸念のない既成の戸建住宅
地域		 街

路		 基準方位　北５．３
ｍ市道		 交通

施設		 薊野駅北東方

730m		 法令

規制		 １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は津波による浸水の懸念がなく、また、周辺に整備された幹線道路により生活利便性、交通利便性が良
好であるため需要は堅調で、地価は強含みで推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     83,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     38,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は薊野地区、一宮地区を中心とした高知市北部郊外の住宅地域である。地域は津波浸水被害の懸念がなく、
また、周辺に整備された幹線道路により各方面への交通利便性が良好で、商業集積が進む弥右衛門地区に比較的近接し
ている等生活利便性が高いため地価は強含み傾向で推移している。典型的需要者は市内在住の一次取得者が中心で、需
給圏外からの流入も認められる。土地の中心価格帯は２７万円～２８万円／坪程度と思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 地域ではアパート等も見られるが、自用宅地の取得を目的とする取引が中心で、新規投資に見合う賃料水準が形成され
ていないため収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は代替競争関係を有する事例を採用し、各補修正及び要因
比較を適切に行い、実証的かつ規範的な試算価格が得られた。以上より、主たる需要者層の特性及び市場の実態を反映
した比準価格を標準とし収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　高知 -22                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     97,100 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[104.0]		 100
[112.2]		 [100.0]
100		 83,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     83,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高知市の人口は微減傾向。非浸水地域を中心
に利便性の高い住宅地では需要は回復傾向。
住宅ローン金利の動向を注視する必要がある
。

津波による浸水懸念がない利便性の高い地域
で、地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 高知 -47　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１Ｃ
Ｏ
-1030		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6m市道、
南2.2m、
二方路
１中専

(60,200)
b ２４０１Ｋ
Ｈ
-1008		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 正方形 西6m市道、
南11.5m、
角地
２住居

(70,200)
c ２４０１Ｇ
Ｎ
-114		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
南5m、二方路
１中専
土砂災害警戒区域
(70,200)
d ２４０１Ｉ
Ｈ
-107		 高知市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
e ２４０１Ｉ
Ｈ
-108		 高知市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m市道、
北東5.3m、
北西1m、
三方路
１中専
土砂災害警戒区域
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
67,977  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
85,651 		 100
[ 102.6]
83,481 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
83,500 
b (　           ) 
92,225  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
89,121 		 100
[ 105.7]
84,315 
84,300 
c (　           ) 
72,263  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
71,548 		 100
[  85.5]
83,682 
83,700 
d (　           ) 
80,093  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
77,090 		 100
[  91.7]
84,068 
84,100 
e (　           ) 
71,429  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
71,644 		 100
[  85.8]
83,501 
83,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.9 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.02 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.3 交通・接近　  -0.5 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     83,800 円／㎡]  



高知 -47　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の住宅地域に存する宅地で、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,788,413 
536,012 
2,252,401 
2,042,280 
210,121 		 （　0.9416）
197,850 		 （  4.9 -  0.3 ）
4.6％  
⑧収益価格 　      4,301,087 円　　　　（　     38,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
高知 -47　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 66.60 ＬＳ3 178.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   200 ％   200 ％   112 ㎡      9.7 m x   11.3 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（１ＤＫ各階２戸　平均専有面積２９．８㎡） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段、開放廊下
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
59.60 
100.0 
59.60 
1,320 
78,672 		 2.0  157,344 
0.0  0 

 2～ 3		 住宅
59.60 
100.0 
59.60 
1,348 
80,341 		 2.0  160,682 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
178.80 
100.0 
178.80 

239,354 		 478,708 
0 
⑨年額支払賃料        239,354 円　×　12ヶ月　＝　       2,872,248 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     178.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　          84,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されており計上不要  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,872,248 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　          84,000 円　　×　　       ％　＝　　       172,335 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,783,913 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           478,708 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,500 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,788,413 円　　　　（　        24,897 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１ＡＩ（
賃貸）
　　　　-101		 1,184  
(   1,158) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,385 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,348 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１ＩＨ（
賃貸）
　　　　-106		 1,396  
(   1,367) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,336 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
高知 -47　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 111,600 円  　　　　     27,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 147,812 円  　　　        2,956,248　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       11,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      209,200 円  　　　　     27,900,000　×　　  50.0 ％　×　  15.00 /1000
④損害保険料        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,900 円  　　　　     27,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         536,012 円　（　　　　　　         4,786 円／㎡）　　（経費率　　  19.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 30 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9416    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     178.80 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0732     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0622 ×　 45 ％　＋　0.0777 ×  40 ％　＋ 0.0939 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,042,280 円  
（　　　　　        18,235 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,788,413 円      
②総費用 536,012 円      
③純収益　①－② 2,252,401 円      
④建物等に帰属する純収益 2,042,280 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 210,121 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 197,850 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,767 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.6 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      4,301,087 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      38,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 高知 -47　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　高知市薊野東町１６２２番５０
 4900000048452-0000
2 　高知市薊野東町１６２２番５１
 4900000048453-0000
3 　高知市薊野東町１６２２番５２
 4900000048454-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考