令和6年1月15日　提出 高知 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知 -40 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　門田　勝利   TEL.

鑑定評価額 13,700,000 円  １㎡当たりの価格 41,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高知市高須大島１１５２番２ ｢高須大島９－７｣ ②地積 　(㎡) 330   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 ＬＳ2 農家住宅の中に一般 住宅等が見られる住 宅地域 北4m市道、背面道 水道 高知 4.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   125 ｍ、南    30 ｍ、北    85 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 市街地の程近くに存する調整 区域内の住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 高知駅南東方 4.9km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はないものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は高知市における郊外住宅地域の圏域。特に高知市東部における住宅地と代替関係が強い。自然災害が懸念 される調整区域内の地域であることから需要者は地縁性を有する者が多い。周辺おいての土地取引が少なく、把握は困 難であるが地価下落は継続するものと予想される。郊外部における調整区域内の住宅地市場における傾向等から、取引 の中心価格帯は概ね１３～１５万円／坪程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己使用目的での土地取引に概ね限定された調整区域内の戸建住宅地域であり、賃貸借市場が形成されてい るとは言い難いため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法では、市東部の調整区域内における宅地に係 る取引事例を選択し、各事例の規範性を慎重に検討した上で比準価格を試算しており、高い信頼性と説得力を有する。 したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知 -41                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     30,200 円／㎡ [ 99.3] 100 100 [100.0] 100 [ 72.5] [100.0] 100 41,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 一部で弱めの動きがみられるものの、個人消 費等を中心に持ち直しの動きが続いている。 特段の変動は認められない。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％